صدر نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره بموجب المرسوم الملكي رقم (م/15) وتاريخ 17/4/1421هـ، ليضع إطاراً قانونياً واضحاً ومنظماً لتمكين غير السعوديين، سواء كانوا مستثمرين أو مقيمين، من تملك العقارات في المملكة العربية السعودية. يهدف هذا النظام إلى تنظيم عملية تملك واستثمار العقار، مع مراعاة الضوابط الاقتصادية والأمنية والشرعية، خاصة فيما يتعلق بالعقارات الواقعة في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة. وقد حل هذا النظام محل نظام تملك غير السعوديين للعقار في المملكة الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/22) وتاريخ 12/7/1390هـ (المادة الثامنة).
أولاً: تملك العقار لغرض الاستثمار ومزاولة النشاط (المادة الأولى)
يُعدّ الباب الأبرز في نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره هو تمكين المستثمر الأجنبي، سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً، من تملك العقار لخدمة نشاطه المرخص.
نصت المادة الأولى (أ) على أنه: “يجوز للمستثمر غير السعودي من الأشخاص ذوي الصفة الطبيعية أو الاعتبارية المرخص له بمزاولة أي نشاط مهني أو حرفي أو اقتصادي تملك العقار اللازم لمزاولة ذلك النشاط، ويشمل العقار اللازم لسكنه وسكن العاملين لديه، وذلك بعد موافقة الجهة التي أصدرت الترخيص.” وهذا يربط حق التملك بالترخيص الممنوح للمستثمر، مما يضمن أن يكون التملك لخدمة الاقتصاد الوطني. كما أجازت المادة استئجار العقار المشار إليه، مع مراعاة ما ورد في المادة الخامسة المتعلقة بمكة المكرمة والمدينة المنورة.
أما المادة الأولى (ب) فتطرقت إلى حالة التملك لغرض الاستثمار العقاري المباشر (شراء مبان أو أراض لإقامة مبان عليها واستثمارها بالبيع أو التأجير)، واشترطت ضوابط مالية وزمنية محددة هي:
- ألا تقل التكلفة الإجمالية للمشروع أرضاً وبناءً عن ثلاثين مليون ريال، مع إجازة مجلس الوزراء تعديل هذا المبلغ.
- أن يتم استثمار ذلك العقار خلال خمس سنوات من ملكيته.
توضح هذه الشروط حرص نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره على استقطاب الاستثمارات الكبيرة والجادّة في القطاع العقاري، وضمان عدم تجميد العقارات المكتسبة.
ثانياً: تملك العقار لغرض السكن الخاص (المادتان الثانية والرابعة)
لم يغفل نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره عن حق المقيمين من غير السعوديين في تملك العقار لسكنهم الخاص، حيث نصت المادة الثانية على أنه: “يسمح للأشخاص غير السعوديين ذوي الصفة الطبيعية المقيمين في المملكة إقامة نظامية بتملك العقار لسكنهم الخاص، وذلك بعد الترخيص لهم من وزارة الداخلية.” وهذا الإجراء يهدف إلى تسهيل استقرار المقيمين بطريقة نظامية ضمن ضوابط أمنية وإجرائية.
وإلى جانب حالات تملك السكن المرتبطة بالإقامة النظامية أو بالاستثمار، أوردت المادة الرابعة حكماً عاماً مرناً يمنح صلاحية استثنائية لرئيس مجلس الوزراء، حيث نصت على أنه: “يجوز بموافقة من رئيس مجلس الوزراء -في غير الحالات السابقة- تملك العقار للسكن الخاص.” هذا الحكم يتيح مرونة إضافية لمعالجة الحالات الخاصة التي لا تندرج تحت شروط التملك للمستثمر أو المقيم إقامة نظامية.
ثالثاً: أحكام تملك العقار للممثليات والهيئات (المادة الثالثة)
تطرق نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره إلى الوضع الخاص للممثليات الأجنبية والهيئات الدولية، استناداً إلى مبدأ المعاملة بالمثل والاتفاقيات الدولية:
- الممثليات الأجنبية: نصت المادة الثالثة على أنه “يجوز – على أساس المعاملة بالمثل – للممثليات الأجنبية المعتمدة بالمملكة بتملك المقر الرسمي ومقر السكن لرئيسها وأعضائها،… بشرط الحصول على ترخيص من وزير الخارجية.” هذا يضمن التزام المملكة بالاتفاقيات الدولية وحقوق الدول المتبادلة.
- الهيئات الدولية والإقليمية: أجازت المادة للهيئات الدولية والإقليمية، في حدود ما تقضي به الاتفاقيات التي تحكمها، تملك المقر الرسمي لها، بشرط الحصول على ترخيص من وزير الخارجية أيضاً.
رابعاً: الضوابط الاستثنائية لمدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة (المادة الخامسة)
يمثل هذا الجزء أحد أهم أركان نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره، حيث يفرض قيوداً استثنائية على تملك العقارات داخل حدود الحرمين الشريفين، مراعاة لخصوصيتهما الشرعية.
نصت المادة الخامسة بوضوح على أنه: “لا يجوز لغير السعودي بأي طريق غير الميراث اكتساب حق الملكية أو حق الارتفاق أو الانتفاع على عقار واقع داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة”.
ومع هذا الحظر العام، أوردت المادة استثنائين هما:
- اكتساب حق الملكية المقترن بالوقف: يُستثنى من الحظر اكتساب حق الملكية إذا اقترن بها وقف العقار المملوك طبقاً للقواعد الشرعية على جهة معينة سعودية، وبشرط أن ينص في الوقف على أن يكون للمجلس الأعلى للأوقاف حق النظارة على الموقوف. هذا الاستثناء يحافظ على الملكية الدائمة للعقار في يد جهة سعودية تحت إشراف هيئة عليا.
- حق الاستئجار للمسلمين: أجازت المادة لغير السعودي من المسلمين استئجار العقار داخل حدود المدينتين المقدستين لمدة لا تزيد على سنتين قابلة للتجديد لمدة أو مدد مماثلة. هذا يوازن بين الحظر على التملك والحاجة للاستفادة من العقارات لفترات زمنية محددة.
خامساً: أحكام الحظر والحماية لحقوق التملك (المادتان السادسة والسابعة)
لضمان فاعلية تطبيق نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره، ألزمت المادة السادسة الجهات المختصة بالحظر: “يحظر على كتاب العدل أو أي جهة أخرى مختصة توثيق أي تصرف لا يتفق وأحكام هذا النظام.” وهذا يجعل النظام واجب التطبيق المباشر على جميع الجهات الرسمية.
في المقابل، أكدت المادة السابعة على مجموعة من الحقوق والمزايا التي لا يخل بها تطبيق أحكام النظام، وهي:
- حقوق الملكية المكتسبة سابقاً: لا يخل النظام بالحقوق التي ترتبت لغير السعوديين بموجب الأنظمة السابقة، ولكن يتوجب إعمال أحكام هذا النظام عند انتقال ملكية العقار بعد نفاذه.
- مزايا مواطني دول مجلس التعاون: الحفاظ على المزايا التي تضمنتها القواعد المنظمة لتملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية.
- حق الإرث: اكتساب حق الملكية أو أي حق عيني أصلي آخر على عقار عن طريق الميراث.
- حظر التملك في بعض المواقع: الحفاظ على سريان الأنظمة وقرارات مجلس الوزراء والأوامر السامية التي تمنع التملك في بعض المواقع لأسباب أمنية أو تنظيمية أخرى.
الخاتمة:
في الختام، يمثل نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره إطاراً قانونياً متوازناً يهدف إلى تعزيز جاذبية السوق العقاري السعودي للاستثمار الأجنبي، خاصة في المشاريع الكبرى ذات التكلفة التي لا تقل عن ثلاثين مليون ريال. لقد وضع النظام ضوابط واضحة لتمكين المستثمرين والمقيمين من تملك العقارات، مع الحفاظ على خصوصية المدينتين المقدستين (مكة المكرمة والمدينة المنورة) بفرض حظر على التملك فيهما باستثناء الميراث والوقف المقترن بالنظارة السعودية. كما ضمن النظام استمرارية الحقوق المكتسبة بموجب الأنظمة السابقة ومزايا مواطني دول مجلس التعاون. وبإلغائه للنظام السابق، بدأ العمل بأحكام هذا النظام بعد تسعين يوماً من تاريخ نشره، مؤكداً على التزام المملكة بتنظيم هذا القطاع الحيوي بما يخدم أهدافها الاقتصادية والاستثمارية.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
