صدر نظام الوساطة العقارية بمرسوم ملكي رقم (م/130) وتاريخ 30/11/1443هـ، ليحل محل لائحة تنظيم المكاتب العقارية الصادرة عام 1398هـ. يهدف هذا النظام إلى تنظيم مهنة الوساطة العقارية والخدمات العقارية في المملكة، ووضع قواعد واضحة لضمان الشفافية والموثوقية وحماية مصالح المتعاملين. وتسري أحكام النظام على كل من يمارس الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية، أو يتعامل بهما، أو يستفيد منهما. وقد ألزمت الفقرة الثانية من المرسوم الملكي الوسطاء العقاريين ومقدمي الخدمة العقارية الممارسين للنشاط عند نفاذ النظام بتنظيم أوضاعهم وفقاً لأحكامه خلال (180) يوماً من تاريخ نفاذه.
أولاً: التعريفات والأحكام التنظيمية للنشاط (المواد 1 – 6)
لغرض التطبيق، عرّفت المادة الأولى الوساطة العقارية بأنها: “ممارسة نشاط التوسط في إتمام صفقة عقارية بين أطرافها؛ وذلك مقابل الحصول على عمولة. ويشمل ذلك الوساطة الإلكترونية من خلال وسائل التقنية؛ كالمواقع الإلكترونية ومنصات التواصل الاجتماعي ونحوها.” كما عرّفت الخدمات العقارية بأنها الأنشطة المتعلقة بالعقار والتسويق له وإدارته وبيعه وبيع منفعته وتأجيره، ومن ذلك: التسويق العقاري، وإدارة الأملاك، وإدارة المرافق، والمزادات العقارية، والإعلانات العقارية، والاستشارات والتحليلات العقارية.
ويؤكد النظام في المادة الرابعة على أن “لا تجوز ممارسة الوساطة العقارية ولا تقديم الخدمات العقارية إلا بعد الحصول على ترخيص من الهيئة”، وتتولى اللائحة تحديد أحكام وشروط وإجراءات ومدة وتجديد هذا الترخيص. كما يمكن للوسيط العقاري تقديم خدمات عقارية مكملة، ولكن بعد الحصول على ترخيص من الجهة المختصة، ووفقاً لما تحدده اللائحة من ضوابط.
وتتولى الهيئة العامة للعقار مهمات إعداد نماذج العقود الإلزامية والاسترشادية، وبرامج وآليات التحفيز، وتحديد الاشتراطات والمواصفات لوسائل التسويق العقاري، وإعداد المعايير والضوابط اللازمة لممارسة الوساطة، وإعداد إجراءات ضبط المخالفات وتلقي البلاغات والشكاوى (المادة الخامسة). أما مجلس إدارة الهيئة (المجلس) فيتولى مهاماً عليا تشمل: اعتماد اللوائح التنظيمية، واعتماد المعايير والضوابط لممارسة الوساطة، وتحديد المقابل المالي للتراخيص بالاتفاق مع وزارة المالية ومركز تنمية الإيرادات غير النفطية إلى حين صدور لائحة ممارسة الهيئات لفرض المقابل المالي، وتحديد الخدمات العقارية المكملة التي يمكن للوسيط تقديمها بالاتفاق مع الجهات المرخصة لها (المادة السادسة).
ثانياً: عقد الوساطة والتزامات الوسيط العقاري (المواد 7 – 11)
لإضفاء الصفة النظامية والحماية، نصت المادة السابعة على ضرورة أن يكون عقد الوساطة مكتوباً، ويجب على الوسيط إيداع نسخة من العقد لدى الهيئة، ولا يُحتج به إلا بذلك. كما يجب أن يكون العقد محدد المدة، وفي حال عدم الاتفاق على المدة، تُعتبر مدته (تسعين) يوماً من تاريخ إبرامه. وأجاز النظام للوسيط العقاري التعاقد مع وسيط آخر أو أكثر للتوسط في العقار محل العقد، ما لم ينص العقد على غير ذلك (المادة الثامنة).
كما وضع النظام التزامات صارمة على الوسيط العقاري لحماية المتعاملين. ومن أهم هذه الالتزامات (المادة العاشرة):
- ممارسة النشاط بنفسه إذا كان شخصاً طبيعياً، أو بواسطة المدير المسؤول أو أحد تابعيه المرخص له إذا كان شخصاً معنوياً.
- عدم القيام بأي فعل أو الامتناع عن أي فعل يضر بمصالح المتعاملين أو يتعارض مع أحكام النظام.
- عدم إفشاء سرّ من أسرار الصفقات.
- بذل العناية اللازمة للتحقق من صحة المعلومات التي يحصل عليها من مالك العقار أو المنفعة (المادة التاسعة).
- الإفصاح عن المعلومات وعدم تقديم أي معلومة مضللة بشأن العقار.
- بيان اسمه ورقم الترخيص في أي إعلان أو منشور متعلق بالعقار.
- ممارسة نشاطه بشفافية ومصداقية وتقديم الخدمات بجودة وكفاية.
وألزمت المادة الحادية عشرة الوسيط العقاري بتسجيل جميع عقود الوساطة التي يبرمها، وجميع الصفقات العقارية التي يتمها، في المنصة الإلكترونية الخاصة بها وفقاً لما تحدده اللائحة.
ثالثاً: أحكام العربون والعمولة والضمان (المواد 12 – 16)
فصّل النظام الأحكام المتعلقة بالمبالغ المالية المتداولة في الصفقة، وهي الضمان، العربون، والعمولة:
الضمان (المادة 12)
يتسلّم الوسيط العقاري الضمان (إن وجد) ويسلمه للهيئة أو من تخوله، ويحفظ لديها إلى حين إعادة تسليم العقار دون أضرار. وأي خلاف ينشأ بين المؤجر والمستأجر في شأن الضمان وتقدير الأضرار يُحل ابتداءً عن طريق خبراء متخصصين تحددهم الهيئة بموافقة الطرفين، ويتحمل الطرفان أتعابهم مناصفة، وإذا لم يتفقا، فلهما اللجوء إلى المحكمة المختصة.
العربون (المادة 13)
يُحدد مبلغ عربون الصفقة العقارية بالاتفاق بين الأطراف، بما لا يتجاوز (5%) من قيمتها، وإذا تجاوز هذه النسبة عُدَّ المبلغ مقدماً من الثمن. ولا يُعد المبلغ عربوناً إلا إذا نُصّ على ذلك كتابة. وفي حال تعثر إتمام الصفقة بسبب من المشتري أو المستأجر دون وجود عيب في العقار، فلا يُعاد العربون، وإذا كان التعثر لا يعود إلى أي منهما، فيُلزم البائع أو المؤجر بإعادة العربون. لا يجوز للوسيط العقاري الاحتفاظ بالعربون ضماناً لحقه.
العمولة (المواد 14 و 15)
تتحدد عمولة الوساطة العقارية بنسبة (2.5%) من قيمة الصفقة إن كانت بيعاً، ومن قيمة إيجار السنة الأولى فقط إن كانت إيجاراً، ما لم يتفق الأطراف كتابة على غير ذلك. ويتحمل دفع العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط في عقد الوساطة. وفي حال تعاقد الوسيط مع أكثر من طرف للصفقة الواحدة، فلا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يتقاضاه من عمولة النسبة المحددة (2.5%).
يستحق الوسيط العمولة في حالتين رئيسيتين:
- إتمام الصفقة التي توسط بها خلال مدة سريان العقد، أو خلال مدة لا تتجاوز (شهرين) من انتهاء العقد، بشرط إثبات وساطته في الحالة الثانية.
- عدم إتمام الصفقة واستحقاق البائع أو المؤجر للعربون.
ونصت المادة السادسة عشرة على عدم جواز تسلم الوسيط أي مبلغ من أي من الأطراف لمصلحة أي منهم إلا بالقدر الذي يتطلبه القيام بعمله، وعليه عدم التصرف في المبلغ إلا في الأغراض المخصصة له.
رابعاً: الرقابة، المخالفات، والعقوبات (المواد 17 – 24)
تتولى الهيئة مهمات الرقابة والتفتيش والضبط لتنفيذ أحكام النظام، ويجب على كل من يمارس النشاط تمكين المكلف بالرقابة والتفتيش والضبط من أداء أعماله وتسهيل مهماته (المادة السابعة عشرة).
حدد النظام في المادة الثامنة عشرة الأفعال التي تُعد مخالفة لأحكامه، وهي:
- ممارسة النشاط دون ترخيص.
- تقديم معلومات غير صحيحة للحصول على الترخيص.
- تقديم معلومات مضللة أو إخفاء معلومات جوهرية في شأن العقار محل الوساطة.
وتتراوح العقوبات المنصوص عليها في المادة التاسعة عشرة بين:
- الإنذار.
- تعليق الترخيص لمدة لا تتجاوز (سنة).
- إلغاء الترخيص.
- غرامة لا تتجاوز (200,000) مائتي ألف ريال.
ويجوز مضاعفة الغرامة المحكوم بها في حال تكرار المخالفة خلال (ثلاث) سنوات من ارتكابها. ويحق لمن ألغي ترخيصه التقدم بطلب ترخيص جديد بعد مضي (ثلاث) سنوات من تاريخ الإلغاء.
تتولى لجنة (أو أكثر) تُشكّل بقرار من رئيس المجلس النظر في المخالفات وإيقاع العقوبات، وتكون قراراتها بالأغلبية، ويعتمدها الرئيس التنفيذي للهيئة، ويجوز التظلم منها لدى الجهة القضائية المختصة خلال (ثلاثين) يوماً من الإبلاغ (المادة العشرون).
ختاماً، يلغي النظام لائحة تنظيم المكاتب العقارية القديمة (المادة الثانية والعشرون)، ويصدر المجلس لائحته التنفيذية خلال (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ صدوره، ويعمل بالنظام بعد (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية (المادتان الثالثة والعشرون والرابعة والعشرون).
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
