، صدرت “الضوابط المنظمة لتأهيل وتصنيف ممارسي نشاط المساهمات العقارية لعام 1445هـ”. تمثل هذه الضوابط مرجعية شاملة وإلزامية لتصنيف المطورين العقاريين الذين يمارسون نشاط المساهمات، بهدف فرز الكفاءات وضمان أن المشاريع الكبرى تخضع لإشراف مطورين يمتلكون الملاءة المالية والخبرة الفنية والقدرة المؤسسية اللازمة لإنجاح هذه المساهمات وحماية حقوق المساهمين.
لقد قامت هذه الضوابط بتحويل عملية التأهيل من مجرد إجراء شكلي إلى تقييم شامل ومعمق يعتمد على ثلاثة معايير رئيسية ومتكاملة (المادة الأولى):
- القدرات المالية.
- القدرات الفنية (الخبرات السابقة).
- القدرات المؤسسية والموارد البشرية.
أولاً: ربط التأهيل بحجم المساهمات العقارية (المادة الثانية)
اعتمدت الضوابط على منهجية ربط درجة التأهيل المطلوبة بحجم المساهمة العقارية، مما يضمن أن تتناسب قدرة المطور مع حجم المخاطر والالتزامات المالية للمشروع. وقد تم تصنيف المساهمات إلى ثلاث فئات رئيسية، لكل منها متطلب رأسمالي ودرجة تأهيل دنيا (من أصل 100 نقطة):
| حجم المساهمة العقارية | الحد الأدنى لرأس مال المنشأة في السجل التجاري | درجة التأهيل المطلوبة (حد أدنى) |
| مساهمة صغيرة (يقل رأس مالها عن 50 مليون ريال) | 100,000 ريال فأكثر | 40 درجة فأكثر |
| مساهمة متوسطة (لا يقل رأس مالها عن 50 مليون ريال ولا يزيد عن 300 مليون ريال) | 500,000 ريال فأكثر | 50 درجة فأكثر |
| مساهمة كبيرة (يتجاوز رأس مالها 300 مليون ريال) | 1,000,000 ريال فأكثر | 60 درجة فأكثر |
يُظهر هذا التدرج أن المشاريع التي يتجاوز رأسمالها ثلاثمائة مليون ريال تحتاج إلى مطور يمتلك رأس مال يبلغ مليون ريال فأكثر في سجله التجاري، ويجب أن يجتاز تقييم التأهيل بـ 60 درجة على الأقل، مما يؤكد على أهمية الاستدامة المالية والخبرة للمشاريع ذات الأثر الكبير.
ثانياً: ركائز التقييم التفصيلية (المادة الثالثة)
توزع إجمالي درجة التقييم (100 درجة) بين الركائز الثلاث، مع إعطاء الثقل الأكبر للقدرات الفنية، باعتبارها الدليل العملي على الكفاءة الإنشائية والإدارية.
1. القدرات الفنية (الخبرات السابقة) – الوزن الأكبر (52 درجة)
تحمل القدرات الفنية أكثر من نصف وزن التقييم، وتعتبر إلزامية في معظم متطلباتها. تعتمد على الإثبات الفعلي للمشاريع المنجزة خلال فترة تتراوح بين (3 إلى 10) سنوات.
- المشاريع المنفذة (27 درجة): يُمنح المطور 9 درجات عن كل مشروع تطوير عقاري منفذ. وتُشترط أحجام دنيا للمشاريع، ففي المشاريع السكنية يجب أن لا تقل عن (10) وحدات سكنية، وفي غير السكنية يجب أن يكون مسطح البناء (2000) متر مربع، أما تطوير البنية التحتية فيُشترط مساحة (50,000) متر مربع.
- عقود المشاريع السابقة (10 درجات): يُطلب إرفاق عقود المشاريع المنفذة لإثبات تنفيذها في مجالات مثل إدارة المشاريع، الأعمال الهندسية، الإنشاءات، أو التسويق والمبيعات.
- شهادات التأهيل (5 درجات): يجب إرفاق شهادات تأهيل أو تصنيف من الجهات الرسمية ذات الصلة، مثل وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان أو مركز خدمات المطورين العقاريين (إتمام).
- المنهج المتبع للمشاريع (5 درجات): يُطلب توضيح منهجية إدارة المشاريع، بما في ذلك استخدام برامج تقنية لمراقبة التقدم، وملخص لدراسة الجدوى، وهيكل فريق المشروع وجدوله الزمني.
2. القدرات المالية – (30 درجة)
تعتبر الملاءة المالية وحسن السمعة الائتمانية شرطاً إلزامياً لضمان قدرة المطور على الوفاء بالتزاماته:
- القوائم المالية (20 درجة): يتم تقييم القوائم المالية المعتمدة من محاسب قانوني بناءً على مؤشرات حيوية مثل الأصول المتداولة والالتزامات النقدية. ويُمنح المطور الدرجة الكاملة (20 درجة) إذا كانت التزاماته أقل من 20% من حجم الأصول، بينما تنخفض الدرجة بشكل حاد لتصل إلى 5 درجات فقط إذا كانت الالتزامات (أكبر من/تساوي) حجم الأصول.
- سلامة السجل الائتماني (5 درجات): يُشترط تقديم شهادة سارية المفعول (لا تتجاوز ثلاثة أشهر) من شركة مرخص لها بالخدمات الائتمانية، تضمن خلو سجل المطور من القضايا، والشيكات المرتجعة، والمبالغ المتعثرة.
- شهادة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (5 درجات): تضمن مطابقة رقم السجل التجاري وشهادة التسجيل السارية.
3. القدرات المؤسسية والموارد البشرية – (18 درجة)
تختص هذه الركيزة بقياس كفاءة الهيكل الإداري والالتزام بالأنظمة العمالية والتوطين، وتقدم 18 درجة إجمالية:
- الهيكل التنظيمي واللوائح (9 درجات): يجب تقديم الهيكل التنظيمي المعتمد للمنشأة، وشهادة اعتماد لائحة تنظيم العمل، ولائحة إدارة السلامة والصحة المهنية (أو شهادة آيزو 45001).
- التوطين والتوظيف (7 درجات): تشمل شهادة التوطين (نطاق السعودة) الصادرة من الجهة المختصة، وشهادات التأمينات الاجتماعية وقائمة المشتركين. وتُمنح الدرجة الأعلى (3 درجات) إذا كان عدد الموظفين (50 فأكثر).
- الكفاءة الهندسية (3 درجات): يتم تقييم عدد المهندسين العاملين في المنشأة والمعتمدين من الهيئة السعودية للمهندسين، وتُمنح الدرجة الكاملة للمنشآت التي تضم (10) مهندسين فأكثر.
- التأهيل والإدارة (1 درجة): يُطلب اجتياز البرنامج التأهيلي المعتمد من الهيئة لمالك المنشأة أو المدير أو الموظفين على رأس العمل.
في الختام، تُعد هذه الضوابط التي بدأ العمل بها من تاريخ نشرها في الجريدة الرسمية (المادة الرابعة) بمثابة معيار ذهبي جديد لقطاع المساهمات العقارية، حيث تفرض انضباطاً غير مسبوق، وتحصر ممارسة النشاط في أيدي المطورين الأكثر تأهيلاً وشفافية مالية، مما يعزز الثقة في السوق ويحمي المدخرات والاستثمارات بشكل فعال.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.