المساهمات العقارية تمثل اليوم أحد أبرز مسارات التمويل والاستثمار في القطاع العقاري بالمملكة العربية السعودية. يشهد القطاع تطوراً تنظيمياً نوعياً تقوده الهيئة العامة للعقار، التي تُعد الجهة المُشرعة للقطاع والمُشرفة عليه، والمسؤولة عن تنظيم النشاط العقاري غير الحكومي وتطويره، وتشجيع الاستثمار، إضافة إلى مسؤوليتها عن التسجيل العيني للعقارات في المملكة.
المنصة الإلكترونية (مساهمات) ومحور الإجراءات
تُعد منصة المساهمات العقارية هي المنصة الإلكترونية الرسمية التي تمثل نقطة الانطلاق لكافة الأنشطة، فهي مخصصة لتلقي طلبات إصدار التراخيص اللازمة لممارسة نشاط المساهمات العقارية، وتعديلها أو إلغائها، كما تستقبل طلبات تأهيل وتصنيف المطورين العقاريين، وتُتم كافة إجراءات الترخيص والتأهيل بشكل إلكتروني.
أولاً: الإطار التنظيمي المزدوج لترخيص المساهمة
لضمان أعلى مستويات الرقابة والشفافية، يتطلب الترخيص للمساهمة العقارية تكاملاً بين دور الهيئة العامة للعقار ودور هيئة السوق المالية.
1. متطلبات ترخيص المساهمة العقارية (الهيئة العامة للعقار)
إن الحصول على ترخيص مساهمة عقارية يتطلب استيفاء حزمة من المتطلبات المالية والقانونية والتقييمية، أبرزها:
- سلامة المركز المالي والقانوني: تقديم شهادة سلامة السجل الائتماني، ورقم السجل العقاري أو وثيقة تملك العقار سارية المفعول، والموافقات النظامية من الجهات المختصة (مثل وزارة البلديات والإسكان أو وزارة الطاقة).
- الدراسات التخصصية: تقديم دراسة جدوى اقتصادية للمساهمة، ووصف محل المساهمة، وتحديد رأس مالها.
- التقييم العقاري: يجب الحصول على تقييم للعقار محل المساهمة من ثلاثة مقيمين معتمدين.
- الاتفاقيات الحاكمة: تقديم نموذج اتفاقية المساهمة، والاتفاقيات المبرمة مع الاستشاري الهندسي، والمحاسب القانوني، ومالك العقار، ومدير المساهمة العقارية.
- الإجراءات النهائية: الحصول على موافقة الهيئة العامة للعقار، وفتح حساب الضمان.
2. متطلبات طرح شهادات المساهمات العقارية (هيئة السوق المالية)
بمجرد الحصول على الموافقة المشروطة من الهيئة العامة للعقار ، تبدأ الإجراءات المالية لطرح الشهادات وفقاً لـ “تعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية” الصادرة عن مجلس هيئة السوق المالية (CMA).
- متطلبات عامة: لا يجوز طرح الشهادات أو تسويقها إلا عبر مؤسسة سوق مالية مرخص لها في ممارسة أعمال الترتيب. ويجب ألا تتجاوز قيمة الأموال المجمعة من الطرح مئة مليون ريال سعودي. كما يجب ألا تتجاوز فترة الطرح مدة تسعين يوماً بحد أقصى.
- آلية الطرح (الطرح الخاص): يكون الطرح خاصاً إذا كان موجهاً للعملاء المؤهلين والعملاء المؤسسيين، أو إذا اقتصر على مستثمرين من فئة عملاء التجزئة بحد أقصى مئة مطروح عليه، بشرط أن لا يتجاوز الحد الأعلى المترتب دفعه على كل مطروح عليه منهم مئتي ألف ريال سعودي.
- إجراءات الطرح الخاص: يجب تقديم طلب كتابي للهيئة قبل عشرة أيام على الأقل من التاريخ المقترح للطرح. وفي حال عدم اتخاذ الهيئة أي إجراء خلال عشرة أيام من اكتمال الطلب، يُعد ذلك موافقة على الطرح.
- آلية الطرح (الطرح العام): يتطلب الطرح العام الحصول على موافقة الهيئة، وتقديم نشرة إصدار شهادات المساهمة العقارية. وتراجع الهيئة الطلب خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تسلم جميع المعلومات. وتُعَدّ موافقة الهيئة على الطرح العام بمنزلة الموافقة على نشرة الإصدار.
- حماية المستثمر: في حال عدم اكتمال الطرح، فإنه يُلغى وتُعاد أموال المكتتبين دون أي خصم خلال مدة لا تزيد على عشرة أيام من انتهاء فترة الطرح.
ثانياً: تأهيل وتصنيف الأطراف الرئيسة
فرض النظام متطلبات تأهيل وتصنيف صارمة على المطورين والمكاتب التخصصية لضمان كفاءة الإدارة المالية والفنية للمساهمات.
1. تأهيل المطور العقاري لممارسة نشاط المساهمات
يُطلب من المطور استيفاء مستندات تنظيمية ومالية وتدريبية معقدة، منها: السجل التجاري، قوائم مالية معتمدة، شهادات سلامة ائتمانية وزكوية، بيان بالمشاريع المنفذة، وهيكل تنظيمي. كما يُلزم باجتياز برامج تأهيلية معتمدة من الهيئة للدورات التالية: دورة المساهمات العقارية، ودورة التمويل في المساهمات العقارية، ودورة الإدارة المالية. ويشمل التأهيل أيضاً تقديم نطاق السعودة وعدد المهندسين العاملين في المنشأة.
2. تأهيل المحاسب القانوني والاستشاري الهندسي
- المحاسب القانوني (للإشراف المالي): يُشترط حصوله على رخصة الهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين، واجتياز دورة الإدارة المالية للمساهمات العقارية. ويجب أن يكون مسجلاً لدى هيئة السوق المالية في حال طرح شهادات المساهمات طرحاً عاماً.
- الاستشاري الهندسي (للإشراف الفني): يُشترط حصوله على رخصة الهيئة السعودية للمهندسين، وخبرة لا تقل مدتها عن ثلاث سنوات في مجال التشييد والبناء وإدارة المشاريع، واجتياز دورة المساهمات العقارية.
ثالثاً: التزامات مؤسسة السوق المالية وحماية حقوق المساهمين
تتحمل مؤسسة السوق المالية التي يتم الطرح من خلالها التزامات مستمرة لضمان حقوق المستثمرين وحوكمة العملية، تشمل:
- العناية المهنية: بذل العناية المهنية اللازمة والتأكد من أن المرخص له قد استوفى جميع المتطلبات النظامية. والتأكد من تقديم معلومات كافية للمستثمرين لتمكينهم من اتخاذ قرار استثماري مبني على إدراك ودراية، وأن تكون المعلومات كاملة وواضحة وصحيحة وغير مضللة.
- سجل المساهمين: إعداد وحفظ سجل بالمساهمين وتزويد المرخص له بنسخة منه، متضمناً بيانات تفصيلية تشمل: اسم المساهم، عنوانه، أرقام التواصل، رقم هويته/إقامته/سجله التجاري، جنسيته، عدد الشهادات التي يملكها، تاريخ التسجيل، وبيانات حسابه البنكي. ويجب تحديث السجل فوراً ليعكس أي تعديل في الملكية.
- إثبات الملكية والمناقلات: إشعار المساهم بصدور شهادة المساهمة العقارية، وتنفيذ مناقلات الملكية بعد التحقق من تنازل المالك الحالي والالتزام بالقيود النظامية.
- الاحتفاظ بالسجلات: الالتزام بالاحتفاظ بجميع الدفاتر والسجلات ذات الصلة بالطرح لجميع المساهمات مدة عشر سنوات، أو مدة أطول في حال وجود دعوى قضائية أو تحقيق قائم يتعلق بتلك السجلات.
رابعاً: التزام الهيئة بمستوى الخدمة والدعم
لضمان سلاسة الإجراءات، تلتزم الهيئة العامة للعقار بتقديم خدمات إلكترونية عالية الجودة متاحة على مدار الساعة (24/7)، مع إشعار المستخدم مسبقاً في حال وجود صيانة دورية أو طارئة.
توفر الهيئة قنوات دعم فني متنوعة، حيث تتوفر خدمة العملاء عبر مواقع التواصل الاجتماعي الرسمية (@REGA_CARES) لمدة 16 ساعة يومياً طوال أيام الأسبوع، وعبر الرقم الموحد 199011 لمدة 16 ساعة يومياً من الأحد إلى الخميس. كما تتوفر مراكز خدمة مكانية في الرياض والخبر والمدينة المنورة وجدة بساعات عمل محددة. وتؤكد الهيئة على التزامها بحماية بيانات المستخدم وخصوصيته وتحديث المحتوى والأنظمة بشكل مستمر.
خلاصة:
يمثل الإطار التنظيمي للمساهمات العقارية نموذجاً متقدماً للتكامل بين الجهات الرقابية، حيث تضمن الهيئة العامة للعقار سلامة العقار والمطورين عبر الترخيص والتأهيل الصارم، بينما تضمن هيئة السوق المالية سلامة الطرح وحقوق المستثمرين عبر الإجراءات المالية الرقابية. هذا النظام المتكامل، المدعوم بالشفافية والالتزام بمستويات خدمة عالية، يضع المملكة في مصاف الأسواق الأكثر حوكمة في مجال الاستثمار العقاري الجماعي.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
