على مدى عقود، ظلّت عبارة «العقار الابن البار» حاضرة في الوعي الاستثماري؛ تختصر فكرة أن العقار يحفظ قيمته ويُربح صاحبه ولو تُرك على حاله. لكن حلقة بودكاست هللة التي قدّمها حسين مطر مع ضيفه مساعد بن سيّار تطرح أسئلة مباشرة تهزّ هذه القناعة القديمة:
هل ما زال العقار «ابنًا بارًا» في السعودية؟ هل غيّر «العقاريون الجدد» تركيبة السوق مقارنة بجيل التجار القدامى؟ هل انتهت ظواهر اكتناز الأراضي والمضاربات؟ وهل يمكن أن يرى المواطن اليوم وحدات سكنية بأسعار تبدأ من 150–200 ألف ريال في الرياض؟
خلال الحوار، يعرض مساعد بن سيّار صورة سوقٍ تغيّرت قواعده بفعل الرسوم والحوكمة، وتحوّلت فيه معادلة الربح من الاكتناز إلى التطوير الفعلي، ومن المضاربة إلى المنتج السكني المتاح.
«طُويت الصفحة»: موقف واضح من المقولة
يصرّح مساعد بن سيّار بوضوح: «كون العقار الابن البار… خلاص انتهت الصفحة وطُويت». ويشرح أن الأنظمة والرسوم خلقت ثلاثية مُلزمة لمالك الأرض: تبني أو تبيع أو تدفع. لم يعد مقبولًا أن تبقى الأراضي «نائمة» لعشرات السنين بانتظار تضاعف السعر دون تطوير.
لماذا تبدّلت المعادلة؟ الرسوم والحوكمة
-
أشار الضيف إلى وصول فواتير رسوم الأراضي لمبالغ كبيرة (ذكر حالة فاتورتين بنحو 10 ملايين ومليون ريال)، ما يدفع الملاك إلى التحرّك بيعًا أو بناءً بدل الاكتناز.
-
ذكر أيضًا طرح نحو 200 مليون متر من الأراضي على مستوى المملكة لتفادي الرسوم.
-
وبحسب حديثه، شهدت السوق بعد رمضان نزولًا ملحوظًا؛ وتحديدًا تراجعًا ذكره بحدود 40% في مواقع شهدت مضاربات، مع اختلاف الحدة بين المناطق.
من الاكتناز إلى التطوير: جيل جديد ومنتج مختلف
يفرّق الضيف بين تجار الأمس الذين «يشترون الأرض ويتركونها»، والعقاريين الجدد الذين يجمعون بين التملك والتطوير. ويستشهد بأمثلة على منتجات أكثر إتاحة:
-
طرح دوبلكسات بمساحات تقارب 200–250 م² بأسعار في حدود 300 ألف ريال مع الدعم، مع الإشارة إلى وجود منتجات عند 200–150 ألف ريال.
-
يلمّح إلى أن المطوّرين الذين أنجزوا عمائر وبقيت فترة دون تصريف سيضطرون لخفض الأسعار لملاقاة القدرة الشرائية.
السوق اليوم: المعروض أعلى… و الحوكمة تقلّص «التدوير»
يتحدث مساعد بن سيّار عن وفرة في المعروض مقارنة بالطلب («العرض 100% والطلب 10%» كتعبير عن الفجوة)، ويقرّ بوجود اجتماعات خلف الكواليس و«تدوير» بين بعض كبار الملاك تاريخيًا، لكن يؤكد أن اللوائح ورسوم الأراضي و الحوكمة ضيّقت مساحة المناورة وخفّضت سهولة تمرير الصفقات الكبيرة المغلقة.
بين الرياض وجدة: وجهتا استثمار برؤيتين مختلفتين
-
يرى الضيف أن الرياض تعيش حراكًا استثنائيًا مع مشاريع كبرى (ذكر مطار الملك سلمان، إكسبو، حديقة الملك سلمان، مشروع المربّع)، ما رفع الطلب على السكن وكل ما يتبعه من خدمات.
-
وفي المقابل، يصف جدة بأنها «المستقبل» على المدى القريب للمستثمر الذي «يهدي اللعب»، معتبرًا أنها أرخص من الرياض بفارق كبير (ذكر نحو 70%) مع عوامل جذب مرتبطة بالبحر والحج والعمرة والسياحة.
لقطة من سوق الفخامة
لتبيان تباين الشرائح داخل السوق، يذكر مساعد بن سيّار أمثلة عن شراء لاعبي كرة قدم عالميين لفلل فاخرة:
-
حي حطين بصفقات تقارب 60 مليون و40 مليون.
-
الدرعية بفلل على نحو 300 م² بأسعار 13–14 مليون.
-
وصفقات على البحر الأحمر بوحدات تصل إلى قرابة 60 مليون.
هذه الشريحة لا تعكس السوق كله، لكنها تُظهر اتساع الطيف بين الإسكان المتاح والفخامة العالية.
خاتمة تحليلية موسّعة
بحسب ما أكّده مساعد بن سيّار في حوار بودكاست هللة مع حسين مطر، لم تعد عبارة «العقار الابن البار» صالحة كقاعدة استثمارية عامة؛ إذ غيّرت الرسوم و الحوكمة مسار السوق من انتظار «الارتفاع التلقائي» إلى التطوير المُنتج والاستجابة للقدرة الشرائية.
ملامح المرحلة المقبلة – وفق ما طرحه الضيف – ستتحدد بأمرين:
-
استمرار تأثير الرسوم التي تدفع الملاك إلى أحد الخيارات الثلاثة (البناء/البيع/الدفع) وتحدّ من الاكتناز والمضاربة.
-
استجابة المطوّرين للأسعار؛ إذ تساءل الضيف إن كانت الفلل والشقق ستشهد خفضًا فعليًا (مثل انتقال الشقة من 1.8 مليون إلى 1.2 مليون، والدوبلكس من 5 إلى 3 ملايين) مع ضغط المعروض.
ويختتم مساعد بن سيّار بحلول عملية لتصحيح المسار:
-
تفكيك الأراضي الشاسعة وطرحها كقطع أصغر (100–200 ألف) بدلًا من انتظار بيع المساحات الهائلة دفعة واحدة.
-
بناء مجمّعات سكنية منظّمة بحدائق وخدمات ومواقف وأمن (نموذج «الكومباوند» الجاذب للأسر الشابة).
-
ترشيد المساحات (150–200 م² بتصميمات ذكية) بدل الفلل الضخمة غير المستغلة.
بهذه المقاربة، ينتقل السوق – كما عرض الضيف – من منطق «يحفظ قيمته لأنه عقار» إلى منطق «يربح لأنه مُنتَجٌ مناسب ومطوَّر وفق قواعد واضحة». وهذا جوهر القول: المقولة القديمة طُويت صفحتها، والمرحلة الجديدة تُكتب بعناوين التطوير والحوكمة واستدامة السكن.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.