صدر نظام الرهن العقاري المسجل بموجب المرسوم الملكي رقم (م/49) وتاريخ 13/8/1433هـ، ليؤسس إطاراً قانونياً متيناً لتنظيم الرهن العقاري في المملكة العربية السعودية. يمثل هذا النظام تشريعاً حيوياً يهدف إلى تعزيز الثقة في التعاملات العقارية، وحماية حقوق الدائن (المرتهن) في استيفاء دينه من ثمن العقار المرهون، مع وضع ضوابط واضحة لحقوق والتزامات الراهن والحائز. يتناول النظام بالتفصيل إنشاء الرهن، وآثاره على الراهن والمرتهن والغير، وحقوق التقدم والتتبع، وصولاً إلى أحكام انقضاء الرهن.
أولاً: إنشاء الرهن وشروطه الجوهرية في نظام الرهن العقاري (المواد 1 – 5)
عرّفت المادة الأولى الرهن العقاري المسجل بأنه: “عقد يسجل وفق أحكام هذا النظام يكسب به المرتهن (الدائن) حقـًا عينيًّا على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في أيّ يد يكون.” ويُعد هذا التعريف هو جوهر نظام الرهن العقاري، حيث يؤكد على الطبيعة العينية للحق وعلى مبدأ التقدم.
لضمان نفاذ الرهن وحماية حقوق الغير، اشترط نظام الرهن العقاري في الفقرة الثالثة من المادة الأولى أن “لا يسري أثر الرهن العقاري على الغير إلا بتسجيله”، وقد بينت المادة ذاتها أن التسجيل يكون وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار إذا كان مطبقاً، أو بالتأشير على سجل العقار لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصة. وألزم النظام الراهن بنفقات عقد الرهن والتسجيل، وتدخل النفقات – إن دفعها غير الراهن – في دين الرهن ومرتبته ما لم يتفق على غير ذلك.
اشترطت المادة الثانية من نظام الرهن العقاري أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون وأهلاً للتصرف فيه، مع إجازة أن يكون الراهن هو المدين نفسه أو كفيلاً عينياً يقدم عقاراً يرهنه لمصلحة المدين حتى لو بغير إذنه. أما في حال رهن غير المالك، فقد نصت المادة الثالثة على أن الرهن يكون موقوفاً على إجازة موثقة من المالك، أو لا يترتب الرهن على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه العقار مملوكاً للراهن.
وفيما يخص العقار المرهون ذاته، نصت المادة الرابعة على وجوب أن يكون العقار معيناً موجوداً أو محتمل الوجود مما يصح بيعه، ومعلومًا علماً نافياً للجهالة ومبيناً في العقد، وأن يصح بيعه استقلالاً بالمزاد العلني. وأجاز نظام الرهن العقاري رهن منفعة العقار منفصلة عن الأصل وتأخذ أحكام رهن الأصل. كما بينت المادة الخامسة أن الرهن يشمل ملحقات العقار المرهون من أبنية، وغراس، وما أعد لخدمته، وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد، ما لم يتفق على غير ذلك.
ثانياً: أحكام الرهن الشائع وحماية الضمان في إطار نظام الرهن العقاري (المواد 6 – 16)
تعامل نظام الرهن العقاري مع حالة رهن العقار الشائع، حيث يبقى الرهن الصادر من جميع ملاك العقار الشائع نافذاً (المادة السادسة). وإذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة، فإن الرهن يتحول بعد القسمة إلى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه، أو ينتقل إلى قدر من الأعيان الجديدة يعادل قيمة الحصة المرهونة الأصلية (المادة السابعة).
فيما يخص حقوق المرتهن في الرهن الشائع، لا يجوز له طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من العقار المرهون إلا بموافقة الراهن. أما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء، فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة، وله أن يطلب القسمة حتى لو بغير رضا الراهن (المادة الثامنة).
أما مقابل الرهن، فاشترطت المادة التاسعة أن يكون الدين ثابتاً في الذمة، أو موعوداً به محدداً، أو دينًا مآله إلى الوجوب كالدين المعلق على شرط، مع وجوب تحديد مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه. وأكدت المادة العاشرة على مبدأ عدم التجزئة حيث “كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتفق على غير ذلك.”
ولحماية الضمان، ألزمت المادة الثالثة عشرة الراهن بالمحافظة على سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين، وأعطت المرتهن الحق في الاعتراض على كل ما من شأنه إنقاص قيمة العقار، وله اتخاذ الإجراءات التحفظية النظامية. وفي حال نقصت قيمة العقار بتعد أو تفريط أو تدليس من الراهن، فللمرتهن المطالبة بزيادة الرهن، أو بتقديم مرهون مماثل، أو إلزام الراهن بسداد الدين وفقاً لمعايير السداد المبكر (المادة الرابعة عشرة). وللمرتهن أيضاً أن يطلب من المحكمة وقف أي أعمال تعرض العقار للهلاك أو العيب، واتخاذ الوسائل التي تمنع الضرر وفقاً لأحكام القضاء المستعجل (المادة السادسة عشرة).
ثالثاً: التصرف في العقار وحقوق التتبع والتقدم في نظام الرهن العقاري (المواد 17 – 36)
فيما يخص التصرف في العقار المرهون، أجازت المادة الحادية عشرة التصرف فيه إذا كان مسجلاً وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، أما إذا لم يكن مسجلاً فلا يجوز للراهن أن يتصرف فيه ما لم يتفق على خلاف ذلك. كما نصت المادة الثانية عشرة على أن غلة العقار المرهون لمالكه ونفقته عليه، ولا تكون الغلة رهناً مع الأصل إلا إن اشترط المرتهن ذلك.
وفيما يتعلق بحق المرتهن، أكدت المادة الثامنة عشرة على أنه إذا حل أجل الدين وجب أداؤه، وإن لم يؤدّه بيع العقار المرهون بطلب المرتهن، ويقدّم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه وفقًا لمرتبته. وحظرت المادة التاسعة عشرة أن يُشترط في عقد الرهن أن تكون منافع العقار للمرتهن، أو أن يمتلك المرتهن العقار مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله، مع جعل الرهن صحيحاً والشرط باطلاً.
أكدت المادة الحادية والعشرون أن أثر الرهن المسجل يسري في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، وتحدد مرتبة الرهن برقم قيده وتاريخ تسجيله (المادة الرابعة والعشرون).
بموجب نظام الرهن العقاري، للمرتهن الحق في تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له لاستيفاء حقه منه عند حلول الوفاء به وفقاً لمرتبته (المادة السادسة والعشرون). ويُعد حائزًا للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بعد الرهن ملكية هذا العقار، أو أي حق عينيٍّ آخر قابل للرهن، دون أن يكون مسؤولاً مسؤولية شخصية عن الدين (المادة السابعة والعشرون). وللمرتهن أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء، وذلك بعد إنذار المدين وحائز العقار المرهون وفقًا لنظام التنفيذ (المادة الثامنة والعشرون).
رابعاً: انقضاء الرهن والأحكام الختامية لـ نظام الرهن العقاري (المواد 37 – 46)
الرهن تابع للدين، ولذلك ينفكّ الرهن بانقضاء جميع الدين الموثق به (المادة السابعة والثلاثون). وينقضي الرهن أيضاً ببيع العقار المرهون بيعاً جبرياً ودفع ثمنه إلى الدائنين (المادة التاسعة والثلاثون)، كما ينقضي باتحاد الذمة باجتماع حق الرهن مع حق الملكية في يد شخص واحد (المادة الأربعون)، وينقضي إذا تنازل المرتهن عنه تنازلاً موثقاً (المادة الحادية والأربعون)، أو بهلاك محله (المادة الثانية والأربعون).
وفي حالة السداد المبكر، نصت المادة الثامنة والثلاثون على حط جزء من الدين طبقاً لمعايير السداد المبكر المنصوص عليها في نظام مراقبة شركات التمويل. ولا يبطل الرهن بموت الراهن أو المرتهن، أو بفقدان الأهلية، بل يقوم الوارث أو الولي مقامه (المادة الرابعة والأربعون).
أخيراً، نصت المادة الخامسة والأربعون على أن المحكمة المختصة هي التي تتولى الفصل في المنازعات الناشئة من تطبيق أحكام هذا النظام. وقد بدأ العمل بالنظام بعد مضي تسعين يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، مما يؤكد على أهمية نظام الرهن العقاري في تعزيز الاستقرار والثقة في قطاع التمويل العقاري بالمملكة.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
