صدر “نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها” بموجب المرسوم الملكي رقم (م/85) وتاريخ 1441/7/2هـ، ليحل محل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر عام 1423هـ. يمثل هذا النظام الساري ميثاقاً تنظيمياً شاملاً يهدف إلى إدارة وتنظيم الملكية المشتركة في العقارات بالمملكة، بدءاً من مراحل الفرز وصولاً إلى إدارة الصيانة اليومية للعقارات والمجمعات العقارية. يتكون النظام من ستة فصول محورية تغطي التعريفات، والفرز، وأحكام الملكية، وجمعية الملاك، والإدارة والصيانة، والأحكام الختامية.
تنظيم الفرز والملكية ضمن نظام ملكية الوحدات العقارية
بدأ النظام بتحديد دقيق للمصطلحات، فعرّف الفرز بأنه إجراء يتم بموجبه تقسيم العقار المقام عليه بناء إلى وحدات مستقلة لغرض التصرف في كل وحدة على حدة، بينما الوحدة العقارية المفرزة هي الجزء المحدد في العقار المشترك الذي يخول مالكه الانتفاع به والتصرف فيه مستقلاً. وتضمنت التعريفات كذلك تحديد الأجزاء المشتركة التي تقتضي طبيعتها اشتراك ملكيتها بين ملاك الوحدات، وتشمل الأرض، والمداخل، والمصاعد، والخدمات، وغيرها، وعرّف العقار المشترك بأنه عقار مكون من وحدات مفرزة وأجزاء مشتركة، كما أشار إلى مفهوم المجمع العقاري كمجموعة من العقارات المشتركة ضمن مساحة جغرافية محددة.
فيما يتعلق بـفرز العقار، أكدت المادة الثانية حق كل مالك أرض بصك مستوفٍ للمتطلبات النظامية في بناء بناء عليها وفرزه إلى وحدات مستقلة وإصدار صك ملكية لكل وحدة، مع وجوب ترقيم الوحدات العقارية المفرزة ترقيماً تسلسلياً. وتولت الهيئة العامة للعقار مسؤولية اعتماد الفرز وإعادة الفرز، مع إمكانية إسناد بعض هذه الأنشطة للقطاع الخاص. وأجاز النظام إعادة فرز العقار المشترك أو تغيير استعمالاته بموافقة الجمعية العامة وموافقة المرتهن إن وجد. وفي حال طرأ أي تغيير على العقار المشترك، يعد الملاك شركاء فيما ينتج عن هذا التغيير بنسبة مساحة وحدته العقارية المفرزة إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة المحددة في وثيقة الهيئة باعتماد الفرز، ويجوز الاتفاق على الأخذ في الاعتبار قيمة الوحدة ومساحتها.
أحكام الملكية وحماية حقوق المشتري
ركز النظام على تنظيم علاقة الشركاء في البناء المشترك، حيث ألزم المادة الخامسة بتضمين عقد الشراكة كافة التفاصيل المتعلقة بالحصص وأوصاف الأرض والتزامات وحقوق الشركاء. وفيما يتعلق بالملكية المشتركة، نصت المادة السابعة على أن ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك يكونون شركاء في الأجزاء المشتركة، وتكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة جزءاً مشاعاً، وتلحق بوحدته العقارية المفرزة إلحاقاً تاماً في جميع التصرفات، وذلك بما يعادل نسبة مساحة وحدته المفرزة إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة. كما نصت المادة على أن ملكية الحواجز الجانبية والأسقف والأرضيات بين وحدتين متلاصقتين تكون مشتركة بين ملاكها ما لم يثبت غير ذلك.
لضمان الشفافية وحماية المتعاملين، ألزمت المادة السادسة المالك بالإفصاح في بيان لمن يرغب في الشراء عن جميع المعلومات الخاصة بمواصفات وملاحق الوحدة وحقوقه والتزاماته المرتبطة بها، ووصف كافٍ للعقار المشترك وإدارته. وشددت المادة على أنه في حال عدم الإفصاح عن المعلومات الجوهرية، فللمشتري الحق في فسخ عقد البيع خلال (ثلاثين) يوماً، دون تحمل أي تكاليف ناشئة عن فسخ العقد.
كما وضع النظام ضوابط للانتفاع، فألزمت المادة التاسعة المالك بألا يغلو في استعمال حقه في الانتفاع بوحدته أو بالأجزاء المشتركة إلى الحد الذي يضر بجاره، وحظرت القيام بأي عمل يضر بالهيكل الإنشائي أو يؤثر على الواجهات، ومنعت استخدام الأجزاء المشتركة إلا فيما خصصت له. وفي حال نزع ملكية العقار المشترك أو جزء منه للمصلحة العامة، يكون التعويض لكل مالك بقدر نسبة قيمة ما يملكه من العقار المشترك.
جمعية الملاك: الكيان الإداري ذو الشخصية المعنوية
أوجب النظام على ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك – إذا بلغ عددهم ثلاثة فأكثر – تأسيس جمعية الملاك لإدارة شؤون ذلك العقار وتسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار. وتتمتع جمعية الملاك بـالشخصية المعنوية المستقلة وذمة مالية مستقلة بعد تسجيلها، وتعد ممثلة للملاك فيما يتعلق بالتصرفات التي تنشأ على الأجزاء المشتركة. ويعد امتلاك الوحدة العقارية المفرزة قبولاً من المالك بـالنظام الأساسي والتزاماً بالقرارات الصادرة من الجمعية العامة.
تتكون الجمعية العامة من جميع الملاك، وتختص بأمور الجمعية وعلى وجه الخصوص: الاطلاع واعتماد تقرير المدير ومراجع الحسابات، مناقشة واعتماد الميزانية السنوية، تعيين المدير ومراجع الحسابات، وتعديل النظام الأساسي. ولضمان فاعلية القرارات، نصت المادة الثامنة عشرة على أن تكون قرارات الجمعية العامة صحيحة إذا وافق عليها عدد من الملاك تمثل نسبة ملكيتهم (ثلاثة أرباع) إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة على الأقل. وفي حال كانت مساحة حصة أحد الملاك تزيد على النصف، أنقص عدد ما له من أصوات إلى ما يساوي النصف، لضمان توازن القوى التصويتية.
يتولى إدارة العقار المشترك مدير من الملاك أو من غيرهم. ويلتزم المدير بإعداد مشروع ميزانية سنوية لجمعية الملاك يتضمن تكاليف إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة، ويعرضه على الجمعية العامة لاعتماده. ومن أهم الصلاحيات الممنوحة، نصت المادة الحادية والعشرون على أن قرارات المدير وعقود التعاملات التي يبرمها المتعلقة بالعقار المشترك أو المجمع العقاري، بعد اعتمادها من الهيئة، تكون سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفقاً لأحكام نظام التنفيذ. وتتكون موارد جمعية الملاك من اشتراكات الملاك، والتبرعات، وعوائد استثمار أموال الجمعية.
الإدارة والصيانة والالتزامات المالية
يُعد الاشتراك في تكاليف الصيانة والإدارة التزاماً نظامياً على كل مالك. نصت المادة السادسة والعشرون على أن يشترك كل مالك في تلك التكاليف بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي مساحة الأجزاء المفرزة في العقار المشترك. وأكدت المادة الرابعة والعشرون على أنه: “ليس لأي مالك التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها”.
كما ألزم النظام المالك بـالصيانة اللازمة لوحدته العقارية المفرزة، حتى لو لم يكن ينتفع بها، لمنع إلحاق ضرر بالعقار المشترك. وفي حال الضرورة لإجراء أعمال داخل أي وحدة حفظاً لسلامة العقار المشترك، ليس لمالك تلك الوحدة المعارضة في ذلك، مع التزام الجمعية بإعادة الحال إلى ما كانت عليه وتحمل التكاليف.
وفيما يتعلق بالتصرفات التي تؤثر على العقار، اشترطت المادة الثلاثون موافقة الجمعية العامة لإجراء أي تعديل في الشكل الخارجي للعقار المشترك، وكذلك قبل إجراء أي عمل يترتب عليه زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه.
هذا النظام، الذي بدأ العمل به بعد (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، يمثل إطاراً حيوياً ومفصلاً لضمان الاستدامة الإدارية والمالية والفنية للعقارات المشتركة في المملكة، وتحويلها إلى بيئات منظمة وواضحة الحقوق والواجبات.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
