يشهد السوق العقارية مرحلة تحول نوعي في تنظيم وضبط العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين، بفضل صدور الأحكام النظامية الحديثة التي تهدف إلى تحقيق التوازن والعدالة بين الطرفين، وتعزيز استقرار سوق الإيجار بما يواكب التطورات الاقتصادية والعمرانية المتسارعة.
وتأتي هذه الخطوة في إطار جهود الهيئة العامة للعقار لتطوير البيئة التنظيمية للقطاع العقاري ورفع كفاءته التشغيلية، من خلال تعزيز الالتزام بالعقود الموثقة عبر الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار (إيجار)، بما يضمن الشفافية ويقلل من النزاعات العقارية. كما تمثل هذه الأحكام امتدادًا لمسار إصلاحي شامل يسعى إلى تحسين تجربة الأطراف كافة في التعاملات الإيجارية، وضمان حقوقهم ضمن إطار قانوني واضح يسهم في تعزيز الثقة والاستدامة في السوق.
أربع مخالفات نظامية رئيسية وغرامات صارمة
حددت الأحكام النظامية أربع مخالفات رئيسية تُعد من أبرز صور الإخلال بضوابط العلاقة الإيجارية من قِبل المؤجر، وهي:
-
زيادة الأجرة الإجمالية للعقار في العقود القائمة بمدينة الرياض، بعد بدء تطبيق الأحكام.
-
زيادة الأجرة الإجمالية للعقار الشاغر في مدينة الرياض على قيمة آخر عقد إيجار موثق.
-
عدم تقدم المؤجر لتوثيق عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية “إيجار”.
-
امتناع المؤجر عن تجديد عقد الإيجار وإلزام المستأجر بإخلاء العقار في غير الحالات النظامية المحددة.
وتصل غرامة هذه المخالفات إلى مقدار الأجرة الإجمالية للعقار لمدة 12 شهرًا، مع إلزام المؤجر بتصحيح المخالفة وفق الضوابط التي تضعها الهيئة العامة للعقار، وذلك دون الإخلال بحق المستأجر المتضرر في طلب التعويض.
ويأتي هذا الإجراء في إطار سياسة ردع واضحة تهدف إلى ضبط التجاوزات التي تمس حقوق المستأجرين أو تؤثر على استقرار السوق الإيجاري.
توضيح المفاهيم النظامية الأساسية
لضمان وضوح التطبيق، عرّفت الأحكام النظامية عددًا من المصطلحات الرئيسة، أبرزها:
-
العقار: يشمل جميع المباني والأراضي الواقعة داخل النطاق العمراني، سواء كانت للاستخدام السكني أو التجاري أو كلاهما.
-
الأجرة الإجمالية: وتشمل كامل المبالغ المالية التي يدفعها المستأجر إلى المؤجر بموجب عقد الإيجار، سواء كانت مقابل الإيجار أو الخدمات الإضافية.
-
الهيئة: وهي الهيئة العامة للعقار، الجهة التنظيمية المسؤولة عن تطبيق ومتابعة تنفيذ هذه الأحكام وضبط المخالفات.
ضوابط تحديد الأجرة وعدم تجاوزها
نصت الأحكام النظامية على أن المؤجر لا يحق له زيادة قيمة الأجرة الإجمالية للعقود القائمة عند نفاذ هذه الأحكام أو بعد تطبيقها، وذلك للحد من الممارسات التي تؤدي إلى رفع الأسعار بشكل غير مبرر.
وفي حال كان العقار شاغرًا وقد سبق تأجيره، يجب ألا تزيد قيمة الأجرة الجديدة على آخر قيمة موثقة في العقد السابق، إلا في حالات استثنائية محددة.
أما إذا كان العقار لم يسبق تأجيره، فتُحتسب الأجرة بحسب ما يتم الاتفاق عليه بين المؤجر والمستأجر بحرية تامة، وهو ما يتيح مرونة في تحديد الأسعار للعقارات الجديدة دون الإضرار بالمستأجرين القائمين.
حالات الاعتراض المسموح بها للمؤجر
ولم تغفل الأحكام حق المؤجر في الاعتراض على الأجرة المحددة في بعض الحالات الخاصة، حيث يمكنه تقديم اعتراض أمام الهيئة العامة للعقار في الحالات التالية:
-
إذا كان العقار قد خضع لترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثّرت على قيمته الإيجارية.
-
إذا كان آخر عقد إيجار أُبرم قبل عام 2024م، ما قد يجعل القيمة القديمة غير عادلة في ظل التغيرات السوقية.
-
أي حالات أخرى يقرها مجلس إدارة الهيئة بموجب قرارات لاحقة.
ويتم النظر في هذه الاعتراضات وفق ضوابط وآليات محددة تضمن العدالة للطرفين، وتُبتّ من خلال لجان مختصة تابعة للهيئة.
ضوابط تجديد عقد الإيجار وحالات الإخلاء النظامية
نصت الأحكام كذلك على أن عقد الإيجار يتجدد تلقائيًا ما لم يُخطر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من نهاية مدة العقد.
ولا يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد العقد أو يطالب المستأجر بإخلاء العقار إلا في الحالات التالية:
-
تخلّف المستأجر عن السداد.
-
وجود عيوب هيكلية في العقار تؤثر على سلامته وسلامة القاطنين، وفق تقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة.
-
رغبة المؤجر في استخدام العقار السكني لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى.
-
أي حالات أخرى يقرها مجلس إدارة الهيئة وفق ضوابط محددة.
ويهدف هذا التنظيم إلى حماية المستأجرين من الإخلاء التعسفي وضمان استمرار السكن المستقر في الحالات الطبيعية.
نطاق التطبيق ومدته الزمنية
يقتصر تطبيق هذه الأحكام حاليًا على مدينة الرياض، باعتبارها أكبر سوق إيجاري في المملكة، مع إمكانية التوسع لاحقًا إلى مدن ومحافظات أخرى بقرار من مجلس إدارة الهيئة بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية.
كما حُدّد أن العمل بالبُنود الخاصة بالأجرة والتجديد والاعتراض يستمر لمدة خمس سنوات من تاريخ نفاذ الأحكام، على أن يتم تقييمها ومراجعتها بناءً على نتائج التطبيق العملي.
تفعيل التسجيل الإلكتروني لعقود الإيجار
ألزمت الأحكام النظامية المؤجرين بتوثيق جميع عقود الإيجار عبر شبكة “إيجار”، حيث يعد التسجيل الإلكتروني شرطًا أساسيًا للاعتراف بالعقد نظامًا.
وفي حال عدم تسجيل العقد، يُلزم المؤجر بتقديم طلب توثيق، كما يحق للمستأجر أيضًا رفع الطلب بنفسه، على أن يُتاح للطرف الآخر الاعتراض خلال 60 يومًا من الإبلاغ بالتسجيل.
وإذا لم يتم الاعتراض خلال المهلة المحددة، تُعتبر بيانات العقد صحيحة ونافذة قانونًا.
آلية فرض العقوبات والمكافآت التحفيزية
نصت الأحكام في بندها التاسع على أن كل من يخالف البنود (ثانيًا) و(رابعًا) و(سابعًا) يُعاقب بغرامة لا تتجاوز الأجرة الإجمالية لـ 12 شهرًا، مع إلزامه بتصحيح المخالفة.
وتتولى اللجان المختصة المنصوص عليها في نظام الوساطة العقارية النظر في هذه المخالفات وإيقاع الغرامات المناسبة وفق جسامة المخالفة وظروفها.
كما استحدثت الأحكام مكافأة تشجيعية بنسبة تصل إلى 20% من الغرامة المحصّلة تُمنح لأي شخص من غير المختصين يبلّغ عن مخالفة مؤكدة، شريطة أن تؤدي المعلومات المقدمة إلى قرار نهائي بثبوت المخالفة.
ويُعد هذا البند خطوة مهمة لتشجيع المشاركة المجتمعية في الرقابة على السوق العقاري وتعزيز ثقافة الالتزام بالنظام.
توجه استراتيجي نحو سوق إيجاري مستقر ومنظم
تعكس هذه الأحكام رؤية المملكة في تنظيم العلاقة الإيجارية على نحو يوازن بين مصالح المؤجر والمستأجر، ويحدّ من النزاعات، ويعزز الثقة في سوق الإيجار العقاري.
كما تمثل هذه الإجراءات ركيزة أساسية ضمن منظومة التحول العقاري الشامل الذي تقوده الهيئة العامة للعقار، لبناء سوق عقاري رقمي وشفاف يدعم التنمية الاقتصادية والاجتماعية المستدامة.
وبتطبيق هذه الأحكام، تتجه المملكة نحو بيئة إيجارية أكثر استقرارًا وعدالةً، قائمة على الشفافية والالتزام، وتضع الأساس لمرحلة جديدة من النضج التشريعي والتنظيمي في القطاع العقاري، بما يحقق التوازن بين حقوق جميع الأطراف ويحافظ على استدامة السوق.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
