يُعَدّ القطاع العقاري أحد الركائز الأساسية للاقتصاد الوطني، ومع التطور العمراني المستمر، أصبح مفهوم ملكية الوحدات العقارية المشتركة أكثر شيوعًا. ولضمان تنظيم هذا القطاع وحماية حقوق جميع الأطراف، صدر “نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها”. هذا النظام، الذي حل محل النظام السابق، يهدف إلى توفير إطار قانوني واضح يحدد حقوق الملاك والتزاماتهم في العقارات المشتركة، مما يسهم في خلق بيئة سكنية منظمة ومستقرة. ستتناول هذه المقالة أهم الأحكام التي جاء بها النظام، مع التركيز على الجوانب التي تهم المالك والمستثمر على حد سواء، مع الالتزام بالدقة الكاملة في نقل المعلومات المذكورة في الوثيقة الرسمية.
1. مفهوم الفرز والوحدات العقارية المفرزة
يُعَرّف الفرز بأنه إجراء يهدف إلى تقسيم العقار القائم عليه بناء إلى وحدات مستقلة بهدف التصرف في كل وحدة على حدة. أما “الوحدة العقارية المفرزة” فهي الجزء المحدد في العقار المشترك الذي يخول مالكه الانتفاع به والتصرف فيه بشكل مستقل عن الأجزاء الأخرى. هذا يشمل المنزل، الشقة، المحل التجاري، أو أي جزء آخر يمكن تملكه بشكل مستقل. هذا التعريف الواضح يمثل حجر الزاوية في فهم حقوق وواجبات الملاك في العقارات المشتركة. يجوز للمالك الذي يمتلك أرضًا بصك مستوفٍ للمتطلبات النظامية أن يبني عليها بناءً ويفرزه إلى وحدات مستقلة، وله الحق في إصدار صك ملكية لكل وحدة عقارية مفرزة وفقًا للإجراءات المعتمدة.
2. جمعية الملاك: الشخصية المعنوية والإدارة
النظام يلزم ملاك العقارات المشتركة التي يتجاوز عدد الملاك فيها ثلاثة فأكثر بتأسيس “جمعية الملاك”. هذه الجمعية تتمتع بالشخصية المعنوية المستقلة والذمة المالية المستقلة بعد تسجيلها لدى الهيئة العامة للعقار. الهيئة هي الجهة المسؤولة عن تسجيل هذه الجمعيات وتنظيم أعمالها. يتوجب على كل جمعية ملاك أن يكون لديها “نظام أساسي” يضمن حسن إدارة العقار المشترك واستعماله. ويتضمن النظام الأساسي أحكامًا مثل قواعد عمل الجمعية العامة والمدير، وقواعد تحديد اشتراكات الملاك، وسبل المراقبة المالية.
3. حقوق الملاك والتزاماتهم في الأجزاء المشتركة
يُعدّ ملاك الوحدات العقارية المفرزة في العقار المشترك شركاء في الأجزاء المشتركة، مثل الأرض، المداخل، الممرات، والمصاعد. وتكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة جزءًا مشاعًا يلحق بوحدته العقارية في جميع التصرفات القانونية. ويتم تحديد هذه الحصة بناءً على نسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة. كما يجب على المالك دفع اشتراكه في تكاليف إدارة الأجزاء المشتركة وصيانتها. ولا يجوز له التخلي عن حصته في هذه الأجزاء للتخلص من هذه التكاليف.
4. أحكام الإفصاح وحماية المشتري
لضمان الشفافية وحماية المشتري، ينص النظام على أنه على المالك أن يفصح في بيان لمن يرغب في شراء وحدته عن جميع المعلومات الخاصة بمواصفاتها وحقوقها والتزاماتها. يجب أن يتضمن البيان وصفًا كافيًا للعقار المشترك وإدارته. في حال لم يشتمل بيان الإفصاح على المعلومات الواجب ذكرها، يحق للمشتري فسخ عقد البيع خلال ثلاثين يومًا من تاريخ توقيعه أو من تاريخ علمه بالمعلومات الجوهرية التي تم إخفاؤها. وفي هذه الحالة، لا يتحمل المشتري أي تكاليف ناتجة عن فسخ العقد.
5. مسؤوليات المدير وتعيينه
يتولى إدارة العقار المشترك مدير قد يكون من الملاك أو من خارجهم. ويحدد النظام الأساسي لجمعية الملاك صلاحيات المدير. المدير مسؤول عن إعداد مشروع الميزانية السنوية للجمعية وتقديم تقارير مالية عن نشاطها ومركزها المالي. كما يكون مسؤولاً عن تعويض جمعية الملاك أو الملاك عن أي ضرر ينشأ عن مخالفته أحكام النظام أو النظام الأساسي. وفي حالة تعدد المديرين، تكون المسؤولية عليهم جميعًا إذا كان الضرر ناتجًا عن قرار اتخذ بإجماعهم.
6. قرارات الجمعية العامة ونصابها
الجمعية العامة هي الجهة المسؤولة عن جميع الأمور المتعلقة بجمعية الملاك. تتكون الجمعية العامة من جميع الملاك. وتكون قرارات الجمعية العامة صحيحة إذا وافق عليها عدد من الملاك يمثل نسبة ملكيتهم ثلاثة أرباع إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة على الأقل. وتشمل اختصاصاتها الرئيسية اعتماد الميزانية السنوية، وتعيين المدير ومراجع الحسابات، وتعديل النظام الأساسي.
7. صيانة الوحدات والعقار المشترك
يُلزم النظام كل مالك بالقيام بالصيانة اللازمة لوحدته العقارية المفرزة لمنع إلحاق أي ضرر بالعقار المشترك. وإذا دعت الضرورة لإجراء أعمال صيانة داخل أي وحدة عقارية بهدف الحفاظ على سلامة العقار المشترك، فليس لمالك تلك الوحدة الاعتراض على ذلك. وفي هذه الحالة، يتم إعادة الوحدة إلى ما كانت عليه بعد انتهاء الأعمال، ولا يتحمل المالك أي تكاليف مترتبة على ذلك. كما أن جمعية الملاك مسؤولة عن إدارة العقار المشترك وفق معايير تحددها اللائحة.
خاتمة “نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها” يمثل نقلة نوعية في تنظيم بيئة العقارات المشتركة في المملكة. من خلال تحديد أدوار ومسؤوليات جميع الأطراف بشكل واضح، بدءًا من تعريف الوحدة العقارية المفرزة وحتى تأسيس جمعية الملاك وإدارة العقار، يضمن النظام حماية حقوق الملاك ويساهم في الحفاظ على قيمة العقارات. إن فهم هذه الأحكام ليس مجرد واجب قانوني، بل هو ضرورة لضمان العيش في بيئة منظمة ومستقرة، مما يعود بالنفع على الجميع.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
