العقارات العامة في المملكة العربية السعودية أصبحت تمثل ركيزة أساسية لدعم مشاريع التطوير العقاري وتحقيق النمو الاقتصادي المتوازن.في ظل التوسع العمراني المتسارع الذي تشهده المملكة العربية السعودية، تزداد الحاجة إلى تنويع الفرص الاستثمارية وتعظيم الاستفادة من الموارد العقارية العامة. وتُمثل العقارات البلدية إحدى أهم الأدوات المتاحة لدفع عجلة التنمية الحضرية، لا سيما بعد صدور لائحة التصرف بالعقارات البلدية التي تنظم كيفية استثمارها وطرحها أمام المستثمرين من القطاع الخاص.
تشكل هذه اللائحة إطارًا تنظيميًا واضحًا يُمكّن المطورين العقاريين من الدخول في مشاريع تطويرية مجدية وذات أثر تنموي كبير، مع المحافظة على الشفافية وتحقيق عوائد مالية للبلديات. ويتيح هذا التنظيم الجديد فرصًا استثمارية أكثر مرونة وشفافية، مما يدعم أهداف رؤية المملكة 2030 في تعزيز جودة الحياة ورفع كفاءة إدارة الأصول العامة.
في هذا المقال، نستعرض أبرز الطرق الذكية التي يمكن للمطور العقاري اتباعها للاستفادة من العقارات العامة، مع تسليط الضوء على الجوانب القانونية والمالية والتشغيلية التي تمكّن المطور من تحقيق أعلى عائد استثماري ممكن ضمن الأطر النظامية.
1. التعرف على أنواع العقارات العامة المتاحة
تنص اللائحة على أن العقارات العامة البلدية تشمل:
- العقارات العامة والمباني والشوارع والساحات العامة.
- زوائد المنح، وزوائد التخطيط والتنظيم.
- الشواطئ، المرافق العامة، الحدائق، ومواقع الفعاليات.
معرفة هذه الأنواع تمكّن المستثمر من تقييم الفرص وتحديد طبيعة المشروع الأنسب لها، سواء كان مشروعًا تجاريًا، خدميًا، سياحيًا، أو مجتمعيًا. فبعض العقارات العامة تصلح لإقامة مشاريع ذات طابع تجاري مباشر، مثل الأسواق والمجمعات التجارية، في حين تناسب بعض المواقع إقامة مشاريع ترفيهية أو خدمات عامة.
2. استثمار العقارات العامة عبر المنافسة العامة
من أبرز آليات الاستثمار التي تضمن الشفافية والعدالة هي المنافسة العامة، حيث تُطرح العقارات العامة أمام جميع المستثمرين بشروط عادلة وتنافسية. وتنص اللائحة على:
- الإعلان عن المنافسات في الصحف والمواقع الرسمية، ومنصة فرص.
- تقديم العروض في مظاريف مغلقة وفق نماذج معتمدة.
- اشتراط تقديم ضمانات بنكية لضمان الجدية.
وتُمنح الأفضلية للعروض التي تحقق أعلى عائد سنوي للبلدية مع مراعاة جودة المشروع وجدواه التنموية. يمكن للمطور العقاري الاستفادة من هذه المنافسات لاقتناص فرص في مواقع استراتيجية في المدن أو الضواحي، كما يمكن الاستعداد بتقديم مخططات واضحة وشراكات داعمة تعزز فرص الفوز.
3. مشاريع بنماذج مبتكرة ورائدة
منحت اللائحة الوزير صلاحية استثناء بعض المشاريع ذات الطابع الابتكاري أو المجتمعي أو التنموي من المنافسة العامة، مثل:
- مشاريع الإسكان التنموي أو التمليك الجماعي.
- مراكز الأعمال الصغيرة والناشئة.
- مشاريع المدن الذكية والمرافق التكنولوجية.
- المشاريع غير الربحية التي تحقق أثرًا اجتماعيًا.
يمكن للمطور العقاري تقديم نموذج مبتكر يجمع بين الأثر الاقتصادي والاجتماعي، مما يتيح له فرصة الحصول على موقع عقاري مميز دون الحاجة للدخول في منافسة عامة، بشرط تحقيق المصلحة العامة وتقديم دراسة جدوى مقنعة.
4. المعاوضة العقارية كأداة استراتيجية
تتيح اللائحة أسلوب المعاوضة كأداة للحصول على مواقع استراتيجية من خلال:
- مبادلة عقار يملكه المستثمر بعقار تملكه البلدية.
- شرط أن يكون الغرض من المعاوضة تحقيق مصلحة عامة محددة.
ويجب أن تكون العقارات العامة خاضعة لتقدير رسمي من لجنة مختصة، مع مراعاة أحكام نظام نزع الملكية والتقويم العقاري. يعد هذا الأسلوب فرصة للمطورين الذين يمتلكون عقارات استراتيجية ويبحثون عن مواقع بديلة أو مجاورة لمشاريعهم لتوسيع نطاقهم التشغيلي.
5. تطوير العقارات العامة المخططة عبر التمكين
وفقًا للمادة الثالثة عشرة من اللائحة، يمكن للبلدية تمكين المستثمر من:
- تنفيذ البنية التحتية لأراضي مخصصة للمنح أو الأغراض التجارية أو الصناعية.
- مقابل حق انتفاع بنسبة من العقارات العامة المطورة.
ويُسمح أيضًا بالتنازل عن نسبة من الملكية للمستثمر عند الانتهاء من تطوير البنية التحتية، مما يشكل فرصة مميزة للدخول في مشاريع كبرى لتطوير أحياء أو مجمعات سكنية، بطريقة تضمن الاستدامة المالية للطرفين.
من مزايا اللائحة أنها تُحدد مدد الاستثمار وفق طبيعة المشروع، مما يمنح المستثمر وضوحًا واستقرارًا في اتخاذ قراراته:
- حتى 3 سنوات للفعاليات المؤقتة أو المشاريع الصغيرة.
- حتى 25 سنة للمشاريع التي تشمل بناء مرافق ثابتة مثل مواقف السيارات أو الأسواق.
- حتى 50 سنة للمشروعات الكبرى التي تساهم في تنمية المدن، مثل مشاريع الإسكان الضخم أو التجمعات السياحية.
تمنح هذه العقود استقرارًا طويل الأجل للمطور العقاري، وتحفزه على تنفيذ مشاريع بنية تحتية عالية الجودة دون التخوف من فترة استرداد رأس المال.
7. الاستفادة من العقارات العامة الخدمية والمواقع المستثناة
تسمح اللائحة باستثمار بعض العقارات العامة دون منافسة عامة، مثل:
- العقارات العامة المخصصة للنفع العام أو للنشاط الخدمي، كالمراكز الصحية أو التعليمية.
- العقارات العامة التي تحتاج إلى معالجة أوضاع قائمة، مثل مواقع عشوائية أو مخالفات قائمة.
وذلك وفق شروط خاصة، بما يتيح للمطور التفاوض مباشرة مع البلدية ضمن إطار تنظيمي واضح، مما يسهل الحصول على موقع مهم إذا ما كان المشروع يخدم مصلحة عامة واضحة.
8. تسويق المشاريع من خلال بيوت الخبرة
سمحت اللائحة للبلديات بالتعاقد مع بيوت خبرة لتسويق الفرص الاستثمارية العقارية، سواء عبر معارض، أو مؤتمرات، أو منصات إلكترونية.
يمكن للمطور العقاري:
- التعاون مع هذه الجهات للوصول إلى فرص نوعية.
- تقديم مشاريع تتكامل مع رؤية البلدية وخططها الحضرية.
- الوصول إلى بيانات وتحليلات حول الجدوى العقارية في مناطق محددة.
كما توفر هذه الجهات تسهيلات في التقديم وتحليل العروض، مما يساعد على تقليل الوقت والجهد المبذول في الإجراءات.
9. الالتزام بالضوابط يفتح آفاقًا استثمارية أكبر
تُشدد اللائحة على أهمية التزام المستثمر بالضوابط البلدية، ومنها:
- تنفيذ المشروع وفق الجدول الزمني.
- سداد الرسوم والالتزامات المالية في مواعيدها.
- المحافظة على الشكل الحضري للموقع والمنطقة.
- تنفيذ التزامات التشغيل والصيانة الدورية.
إن الالتزام بهذه البنود يُكسب المستثمر ثقة الجهات البلدية، ويمنحه فرصة أكبر للفوز بمشاريع مستقبلية، خاصة عند طلب تمديد العقود أو الدخول في مشاريع مجاورة.
خاتمة
تشكل لائحة التصرف بالعقارات البلدية بوابة واسعة أمام المطورين العقاريين لاستثمار العقارات العامة بطرق مبتكرة ومستدامة. من خلال الفهم الدقيق لما تنص عليه اللائحة، وتقديم مشاريع ذات جدوى اقتصادية واجتماعية، يمكن للمطورين أن يسهموا في تحقيق أهداف رؤية المملكة 2030 في تعزيز جودة الحياة، وتنمية المدن، وتحقيق التوازن المالي للبلديات.
سواءً عبر المشاركة في المنافسات، أو من خلال مشاريع تنموية نوعية، فإن العقارات العامة تُمثل فرصة ثمينة لكل من يسعى لتوسيع نشاطه العقاري وتحقيق عوائد مجزية ضمن بيئة استثمارية منظمة وداعمة.
ولعل الأهم هو أن يتبنى المطور العقاري رؤية شراكة متكاملة مع الجهات البلدية، لا تقتصر على الجانب المالي، بل تمتد لتشمل خدمة المجتمع ورفع كفاءة المدن السعودية. وهذا ما يضمن له الاستدامة والنمو في سوق عقاري يتمتع بالشفافية والحكمة والاستقرار.
للاطلاع على تفاصيل اللائحة كاملة، يُنصح بمراجعة النسخة الرسمية الصادرة عن وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، والمتاحة عبر منصات الوزارة الرسمية أو عبر منصة فرص.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
