يعتبر العقار، في جوهره، نقطة الانطلاق لكل نشاط اقتصادي واجتماعي. وللتعمق في فهمه، يجب الانطلاق من تعريفه الدقيق وفلسفة الملكية التي تحكمه. يفتتح حسين أبو بكر، ضيف بودكاست “بترولي”، الحديث بتعريف العقار على أنه “الأرض وما عليها من بناء، أو الأرض التي لم تُبنَ بعد”، مؤكداً أن الأساس هو اليابسة، التي تصلح للانتفاع. هذا التحديد الجغرافي ليس عفوياً، بل هو تأسيس قانوني وفلسفي يُستثنى بموجبه البحار والماء. هذا الاستثناء يُرسخ فكرته ان مفهومه الاقتصادي والشرعي، يجب أن يكون محلاً للاستغلال الحصري أو المحدد، وهو ما ينطبق على اليابسة.
إن هذا الاستثناء للبحار يجرّنا إلى التعمق في مفهوم الملكية المشتركة. يوضح الضيف أن هناك ثلاثة أنواع رئيسية للاشتراك في الملك، يتميز كل منها بسببه وطبيعته:
- اشتراك المنفعة العامة : حيث يكون استخدام الشيء مباحاً للجميع دون تملك حصري، كالماء في النهر الجاري. وهذا هو السياق الذي تندرج تحته البحار والمياه الدولية، حيث تكون المنفعة متاحة للجميع وليست حكراً على أحد.
- اشتراك خاص لسبب غير العقد: وهو أن يصبح الوارثون شركاء في عقار ما بمجرد وقوع الإرث، دون أن يكون بينهم عقد شراكة صريح مسبق.
- شراكة العقد: وهي الأكثر شيوعاً في عالم الأعمال، حيث يتم الاتفاق والتعاقد بين الشركاء على إنشاء ملكية مشتركة أو شراء عقار بشكل جماعي.
إن فهم هذه التصنيفات للملكية المشتركة أمر بالغ الأهمية للمستثمر، لأنه يحدد طبيعة التعامل القانوني معه ، ويؤكد على أنه يجب أن يكون أصلاً يمكن تملكه والتحكم فيه بصفة حصرية أو مشتركة بعقد، بعكس الموارد المتاحة للجميع مثل البحار.
هذا الإطار مبني على خمس نظريات كبرى تشكل أساس قانون العقار:
- نظرية الإرادة (Free Will): تفترض أن الإنسان يملك إرادة حرة في اختياراته.
- نظرية الالتزام: تنتج عن الإرادة، حيث يلتزم الإنسان بشيء معين كأن يُنشئ عقداً.
- نظرية العقد (التعاقد): تنشأ عندما يلتزم طرف لآخر بموجب عقد مكتوب أو شفهي.
- نظرية الحق: تنبثق من العقد، حيث يصبح لكل طرف حق وعليه حق.
- نظرية المسؤولية: تترتب على الحقوق، حيث يُصبح كل طرف مسؤولاً عن تنفيذ التزاماته.
إن نظرية الملك، التي تُعنى بمن يملك وماذا يملك، ليست إلا فرعاً معقداً من نظرية الحق. وبما أن (الأرض) هو المكان الوحيد الذي تصلح منافعه للاستغلال على المدى الطويل، فإنه يتطلب وضعاً قانونياً خاصاً ومحكماً. هذا الترابط بين الملكية والقانون هو الذي يمنح العقار قيمته، ويجعل المستثمر يطمئن إلى أن استثماره محمي بضمانات لا تتوافر للسلع الأخرى.
على القارئ أن يدرك أن التعامل معه ليس مجرد صفقة بيع وشراء، بل هو دخول في منظومة قانونية متكاملة تضمن الحقوق وتحاسب على المسؤوليات. إن هذا الفهم القانوني العميق هو نقطة البداية للمطور العقاري والمستثمر، لأنه يحدد طرق التملك الشرعية، التي تفرع عنها اليوم آليات الشراء المعقدة. هذا التأسيس الفلسفي يُساعد المستثمر على تقييم مدى قوة الصكوك والضمانات القانونية لأي عقار قبل الدخول في أي التزام طويل المدى، ويُشكل الأساس الذي بنيت عليه جميع الأنظمة العقارية الحديثة.
تزداد أهمية هذا الوعي القانوني مع توسع السوق وتنوع آليات الاستثمار فيه، من التملك المباشر إلى التطوير المشترك وصناديق الريت وتمويل المشاريع . الاستثمار العقاري الواعي لا يقوم فقط على دراسة الموقع والسعر والعائد المتوقع، بل يعتمد أولاً على إدراك الخلفية النظامية التي تحمي الملكية وتمنحها قيمتها. كلما كان المستثمر أكثر اطلاعاً على هذه المبادئ القانونية، كان أكثر قدرة على اتخاذ القرار الصحيح وتجنّب النزاعات والمخاطر المستقبلية.
إن فهم النظريات القانونية التي تحكم الملكية والعقود والحقوق والمسؤوليات ليس ترفاً فكرياً، بل ضرورة لأي شخص يخطو بثقة نحو الاستثمارات العقارية طويلة المدى. وذلك تحديداً ما قدمه “الإعلامي أحمد عطار”وضيفه حسين ابو بكر بوضوح عميق عبر بودكاست “بودكاست بترولي“، حيث أسهما في تفكيك المفاهيم المجردة وربطها بالواقع الاستثماري المعاصر، ليصبح المستثمر قادراً على قراءة العقار بوصفه قراراً قانونياً واقتصادياً مصيرياً، لا مجرد أصل يُباع ويُشترى.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
