تعتبر المزادات العقارية إحدى الوسائل الأكثر فعالية لتحديد القيمة السوقية العادلة للعقارات، ونظراً لأهميتها وتأثيرها على القطاع، أصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار اللائحة التنظيمية للمزادات العقارية لعام 1444هـ. تهدف هذه اللائحة إلى حوكمة وتنظيم عملية المزايدة العلنية على العقارات، سواء كان الهدف بيع العقار أو بيع منفعته أو تأجيره، وتُغطي في نطاقها جميع المزادات، بما في ذلك المزادات الإلكترونية.
تنص اللائحة على أن “المزاد العقاري” هو المزايدة العلنية على عقار من أجل بيعه أو بيع منفعته أو تأجيره، للوصول بثمنه إلى أعلى قدر. ويُعرف “المرخص له” بأنه الشخص الاعتباري المرخص له بممارسة خدمة المزادات العقارية، بينما “مدير المزاد العقاري” هو الشخص الطبيعي المؤهل والتابع للمنشأة المرخصة والمخول بإدارة كافة أعمال المزاد لصالح المرخص له.
أولاً: أحكام الترخيص والتحول الرقمي (المادة الثانية والمادة الخامسة)
لضمان الشفافية والرقابة، فرضت اللائحة متطلبات صارمة على المنشآت التي تقدم خدمة المزادات العقارية، خاصة تلك التي تستخدم الوسائل الإلكترونية. يجب على المنشأة المرخصة استيفاء الاشتراطات الواردة في اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية، بالإضافة إلى التزامها بالآتي:
- الربط التقني: ربط منصة المزاد العقاري الإلكتروني الخاصة بالمرخص له، بالمنصة الإلكترونية للهيئة.
- ضمان السلامة: التعهد بضمان سلامة العمليات التي تتم في المنصة، وإيقاف أو إعادة المزاد في الصفقات التي يشوبها أخطاء تقنية أو مخالفات، لحماية تنافسية العرض والطلب.
- النفاذ الوطني: ربط منصة المرخص له مع منصة النفاذ الوطني، وإلزام المستفيدين بالدخول إلى الوسيلة الإلكترونية عن طريقه.
- التراخيص اللازمة: الحصول على كافة التراخيص النظامية اللازمة لممارسة النشاط من الجهات ذات العلاقة.
ولتعزيز الشفافية، تنشأ في المنصة الإلكترونية للهيئة “سجل المزادات العقارية” (المادة الخامسة)، يُقيد فيه سجل بيانات المرخص لهم، وبيانات كافة المزادات العقارية المنظَّمة من قبلهم، سواءً كانت إلكترونية أو غير إلكترونية، كما يتم نشر كافة المؤشرات الإحصائية للمزادات بشكل دوري.
ثانياً: التزامات المرخص له وتفاصيل عقد الوساطة (المادة الثالثة والمادة الرابعة)
على المرخص له الالتزام بمجموعة من الواجبات المهنية لضمان النزاهة وحماية حقوق المالك والمتنافسين، تشمل:
- النزاهة والحياد: التحلي بالنزاهة والإخلاص، والتعامل بحياد وعدل، وحظر التأثير على المنافسة العادلة بأي شكل.
- العناية المهنية: بذل العناية المهنية بحرص وإخلاص لتحقيق أفضل الأسعار للعقار.
- حفظ السجلات: حفظ جميع نشرات المزادات وسجلاتها، وتستوجب اللائحة بشكل خاص تسجيل وقائع المزادات المرئية، وحفظ جميع المستندات والبيانات لجميع تعاملاته لمدة (خمس) سنوات من تاريخ انتهاء المزاد العقاري.
- مدة المزاد والإعلان: إقامة المزاد العقاري خلال مدة سريان عقد الوساطة، والإعلان عن نشرة المزاد العقاري قبل (خمسة) أيام بحد أدنى من تاريخ إقامته.
أما بالنسبة لعقد الوساطة لتقديم خدمة المزادات، فقد حددت اللائحة معلومات إلزامية يجب تضمينها، إضافةً للأحكام العامة لعقود الوساطة، أهمها:
- حدود القيمة: تحديد الحد الأدنى لقيمة بدء المزاد العقاري، والحد الأدنى لقيمة الترسية المقبولة للتصرف في العقار بعد المزايدة.
- رسوم الدخول: تحديد مبلغ الدخول في المزايدة (إن وجد)، على ألا يتجاوز المبلغ نسبة (5%) من القيمة التقديرية للعقار بناءً على تقييم من مقيم معتمد، مع تحديد نوع المبلغ (عربون – مقدم ثمن – تأمين مسترد).
- آليات الترسية: تحديد المدة الزمنية المحددة للترسية على السعر الأعلى بعد المزايدة وإمكانية تمديدها لمدة مماثلة مرة واحدة.
- التصرفات الجوهرية: الإفصاح عن الأحكام المتعلقة بالتصرف في العقار كحق الشفعة، وخيار المجلس، وخيار الشرط، وبيع العربون، وغير ذلك.
ثالثاً: عملية طلب وإصدار موافقة المزاد (المادة السادسة والمادة السابعة)
تخضع إقامة المزاد العقاري لعملية موافقة مسبقة من الهيئة لضمان استيفاء كافة المتطلبات التنظيمية والإفصاحية.
يجب على المرخص له أن يتقدم بطلب إقامة المزاد العقاري للهيئة عبر المنصة الإلكترونية، وتعبئة النموذج المعتمد قبل إقامة المزاد بـ (خمسة عشر يوماً) بحد أدنى. يجب أن يُرفق بالطلب بيانات شاملة، أهمها: تحديد مدير المزاد العقاري التابع له، وآليات حفظ أموال المتنافسين، بالإضافة إلى تفاصيل العقار ومواصفاته وحالته.
ويأتي التأكيد على الإفصاح الكامل عن حالة العقار، حيث يجب تسجيل:
- بيانات مالك العقار أو مالك المنفعة.
- الإفصاح عن الحقوق العينية المرتبطة بالعقار، والنزاعات القائمة بشأنه (إن وجدت).
- تحديد الرهن أو القيد المؤثر في الانتفاع من العقار (إن وجد).
- الحقوق والالتزامات على العقار غير الموثقة في وثيقة العقار.
تلتزم الهيئة بدراسة طلب إقامة المزاد العقاري خلال مدة لا تتجاوز (خمسة) أيام عمل من اكتمال الطلب. وللهيئة الحق في طلب أي بيانات أو مستندات إضافية، ويجب على مقدم الطلب استكمالها خلال مدة لا تتجاوز (خمسة) أيام عمل من تاريخ إبلاغه، وإلا عُدّ الطلب مرفوضاً.
رابعاً: إدارة المزايدة والترسية والإقفال (المادة الثامنة والتاسعة والعاشرة)
قبل نشر الإعلان للعموم، يجب على المرخص له إدراج “نشرة المزاد العقاري” على المنصة الإلكترونية للهيئة، وتتضمن النشرة كافة التفاصيل المتعلقة بالعقار وحالته القانونية وحقوقه، بالإضافة إلى رابط النقل المرئي المباشر للمزادات (إن وجد).
أثناء إقامة المزاد، يتولى مدير المزاد العقاري إدارة المزايدة السعرية، ويبدأ المزاد وفقاً للقيمة المحددة في عقد الوساطة، مع جواز بدء المزاد بغير تلك القيمة حال إقرار المالك كتابة على ذلك. وفي حال عدم وجود مزايدة على أعلى عطاء، يجوز لمدير المزاد تمديد المدة الزمنية مرة واحدة لمدة مماثلة.
وتتم الترسية على المتنافس الذي قدم أعلى عطاء في حالتين: بلوغ المزايدة أو تجاوزها للقيمة المحددة لقبول الترسية في عقد الوساطة، أو عدم بلوغها مع إقرار المالك كتابة بقبول الترسية والتصرف في العقار.
وفي الإجراءات الختامية، يجب على المرخص له إقفال المزاد العقاري في المنصة الإلكترونية بعد الانتهاء من إقامته خلال مدة لا تزيد على (خمسة) أيام عمل. والأهم لضمان حقوق المتنافسين هو إلزام المرخص له بإعادة جميع المبالغ المالية للمتنافسين (باستثناء من رسا عليه المزاد) خلال مدة لا تتجاوز (ثلاثة) أيام عمل من تاريخ الانتهاء من إقامته.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
