التصرفات العقارية تُعد جزءًا أساسيًا من السوق العقاري، وفي إطار تطوير البيئة التشريعية لهذا السوق وتحقيق العدالة الضريبية، أُقرت ضريبة عليها كأداة تنظيمية تسهم في تعزيز الشفافية، وتحقيق دخل مستدام من المعاملات العقارية. وقد جاءت اللائحة التنفيذية لهذه الضريبة لتحدد بوضوح النطاق الذي تُفرض فيه، والنسب المستحقة، والحالات التي تُستثنى من تطبيقها، وكذلك العقوبات المترتبة على مخالفتها.
تتناول هذه المقالة شرحًا شاملًا لضريبة التصرفات العقارية، تشمل مفهومها، ومتى تُفرض، ومن يتحملها، وما هي الحالات التي تُعفى منها، مع عرض للغرامات وآلية السداد والرد، بناءً على ما ورد في اللائحة التنفيذية الرسمية الصادرة عن الجهة المختصة.
ما المقصود بضريبة التصرفات العقارية؟
ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة بنسبة 5% من إجمالي قيمة التصرف الذي ينتج عنه انتقال ملكية أو حيازة العقار لغرض التملك أو الانتفاع. وتشمل هذه التصرفات: البيع، الهبة، المقايضة، الوصية، الإيجار التمويلي، نقل الحصص في الشركات العقارية، أو تقرير حق انتفاع لمدة تزيد على 50 عامًا.
وتنطبق هذه الضريبة على جميع أنواع العقارات سواء كانت أراضٍ فضاء، أو مبانٍ، أو وحدات سكنية، أو تجارية، أو صناعية، وسواء كانت مكتملة البناء أو لا تزال قيد التطوير، وحتى على العقارات المباعة على الخارطة.
من يتحمل الضريبة؟
بحسب اللائحة، فإن المسؤول عن دفع الضريبة هو المتصرّف، أي من يبيع أو ينقل الملكية أو المنفعة. وتُسدّد الضريبة عند توثيق التصرف أو قبله، ويظل المتصرف ملزمًا أمام الهيئة المختصة، حتى وإن تم الاتفاق بين الأطراف على أن يتحملها الطرف الآخر (المتصرّف له).
كما تُعد مسؤولية الطرفين (المتصرّف والمتصرّف له) تضامنية، بمعنى أن الهيئة يمكنها الرجوع على أي منهما لتحصيل الضريبة أو أي غرامات مترتبة عنها.
متى تُستحق الضريبة؟
تُستحق الضريبة في التاريخ الذي يتم فيه التصرف العقاري، سواء تم توثيقه رسميًا أو لا، ويجب سدادها في الحالات التالية:
-
عند التوثيق الرسمي للعقود لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد.
-
خلال 30 يومًا تقويميًا من تاريخ توقيع العقد أو الاتفاق النهائي أو انتقال الحيازة فعليًا، في حال عدم وجود توثيق رسمي.
-
قبل أو أثناء توثيق البيع في المزادات العلنية.
-
في حالات الهبات أو عقود الانتفاع طويلة الأجل أو الإيجار التمويلي.
تُطبق غرامة تأخير بنسبة 5% من قيمة الضريبة عن كل شهر (أو جزء من شهر) لم يتم فيه السداد.
كيف يتم احتساب قيمة العقار؟
تُحتسب الضريبة على أساس القيمة المتفق عليها بين الطرفين، بشرط ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف. ولا يُسمح بتضمين “هامش الربح” في حالة التمويل العقاري عند احتساب الضريبة.
وإذا تبين للهيئة أن القيمة المُعلن عنها غير واقعية أو أقل من السوق، يحق لها إعادة التقدير وفرض الضريبة على القيمة الحقيقية للعقار.
أبرز الحالات الخاضعة للضريبة
-
بيع أي نوع من العقارات أو جزء منها.
-
نقل الحصص في الشركات العقارية.
-
التنازل عن حق انتفاع طويل الأمد.
-
البيع من خلال المزاد العلني.
-
الهبة لغير الأقارب من الدرجة الثالثة.
-
الإيجار التمويلي أو الإجارة المنتهية بالتملك.
الحالات المستثناة من تطبيق الضريبة
رغم أن الضريبة تُفرض على معظم أنواع التصرفات العقارية، إلا أن هناك 19 حالة استثنائية حددتها اللائحة، منها ما يلي:
-
قسمة التركة بين الورثة أو توزيعها بالتراضي.
-
الهبة للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة، بشرط عدم التصرف بالعقار لمدة ثلاث سنوات.
-
التصرف لصالح وقف ذري أو خيري أو جمعية خيرية مرخصة.
-
التصرف في العقار لجهة حكومية أو ذات نفع عام.
-
نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت.
-
التصرف العقاري ضمن وصية شرعية موثقة.
-
العقود المؤقتة لضمان التمويل أو الائتمان دون التنفيذ على العقار.
-
تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال شركة أو صندوق استثماري، بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الوحدات لمدة خمس سنوات.
-
التصرف من مطور عقاري مرخص ضمن مشاريع البيع على الخارطة.
-
إلغاء التصرف العقاري رسميًا خلال 90 يومًا من التوثيق مع إعادة الملكية للمالك الأول.
ماذا عن الرد والاسترداد؟
تُرد الضريبة المدفوعة في حال:
-
دفعها عن طريق الخطأ أو بزيادة.
-
عدم إتمام التصرف العقاري.
-
إلغاء التصرف العقاري رسميًا واستيفاء الشروط المتعلقة بعدم تغيير وصف العقار وعدم انتقال المنفعة.
ويتم ذلك بطلب رسمي يُقدّم إلى الهيئة، مع تقديم المستندات المؤيدة.
العقوبات والغرامات
تشمل العقوبات المفروضة:
-
غرامة لا تقل عن قيمة الضريبة ولا تتجاوز ثلاثة أضعافها في حالات التهرب أو تقديم بيانات غير صحيحة.
-
غرامة من 10,000 ريال حتى قيمة الضريبة للمخالفات العامة.
-
غرامة 5% شهريًا في حال التأخر في السداد.
-
إمكانية الحجز على أموال المخالف المنقولة وغير المنقولة عبر الجهات المختصة.
التوعية والالتزام
أُنيط بالهيئة دور مهم في توعية الأفراد والمنشآت من خلال إصدار الأدلة الإرشادية والقرارات التفسيرية لكل حالة. كما تُلزِم اللائحة الجهات الحكومية والمطورين والأشخاص الاعتباريين بتوفير البيانات الدقيقة عند إتمام التصرفات العقارية.
وتحتفظ الهيئة بحق التنسيق مع الجهات ذات العلاقة والاطلاع على بيانات الطرف الثالث، لضمان التطبيق العادل والدقيق لأحكام الضريبة.
خاتمة تحليلية
تُمثل ضريبة التصرفات العقارية إحدى الركائز الأساسية في منظومة تنظيم السوق العقاري، حيث تسهم في ضبط التعاملات، والحد من المعاملات غير الرسمية، وتعزيز الثقة بين جميع الأطراف المتعاملة. ومن خلال هذه الضريبة، يُعاد توجيه جزء من عوائد النشاط العقاري إلى منظومة الاقتصاد العامة، بما يدعم المشاريع التنموية والبنية التحتية والخدمات العامة.
ورغم أن الضريبة تُفرض بنسبة ثابتة تبلغ 5%، إلا أن وجود قائمة واسعة من الاستثناءات يعكس مدى مرونة النظام الضريبي، وحرصه على تحقيق التوازن بين العدالة الجبائية والمصلحة الاجتماعية. فقد راعت اللائحة التنفيذية الأبعاد الأسرية والإنسانية والوقفية، كما شجعت على التنظيم المؤسسي للاستثمار العقاري، من خلال استثناءات ترتبط بالشركات، والصناديق الاستثمارية، والتصرفات الوقفية، والتصرفات بين الأقارب.
إن الفهم العميق لمحتوى هذه اللائحة لا يقتصر على تجنب الغرامات أو المخالفات، بل يعد عنصرًا حيويًا لأي مستثمر أو مطور أو حتى فرد يعتزم الدخول في صفقة عقارية. فالإلمام بالنطاق الذي تنطبق عليه الضريبة، وبالحالات التي يُعفى فيها العقار من الضريبة، يتيح اتخاذ قرارات مبنية على وعي قانوني ومالي سليم.
كما أن الالتزام بتوثيق كافة التصرفات، والإفصاح عنها بدقة وشفافية، لا يخدم فقط الامتثال الضريبي، بل يحمي الحقوق النظامية لكل من البائع والمشتري، ويقلل من فرص النزاع، ويوفر بيئة آمنة للتمويل والاستثمار العقاري. ولهذا فإن التعامل مع التصرفات العقارية يجب أن يتم ضمن إطار قانوني واضح، مع الاعتماد على مستشارين متخصصين عند الحاجة.
وفي ظل التطورات المتسارعة في أنظمة العقار والتحول الرقمي في الإجراءات الحكومية، تبرز أهمية متابعة التحديثات الدورية التي تصدرها الهيئة، سواء من خلال الأدلة الإرشادية أو القرارات التفسيرية أو النشرات الضريبية، التي تشكل مصادر موثوقة لفهم التطبيق العملي للائحة.
وباختصار، فإن الالتزام بضريبة التصرفات العقارية ليس مجرد واجب مالي، بل هو استثمار في الشفافية والنزاهة والثقة، ينعكس أثره الإيجابي على استقرار السوق العقاري ونموه على المدى البعيد.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
