شهد القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية تطورات كبيرة في السنوات الأخيرة، مما استدعى وضع أطر تنظيمية تضمن الشفافية وتحمي حقوق المستثمرين. جاء نظام المساهمات العقارية، ولائحته التنفيذية، بالإضافة إلى تعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية وضوابط حساب الضمان، ليؤسس منظومة متكاملة تهدف إلى تنظيم نشاط المساهمات العقارية. تهدف هذه المنظومة إلى رفع مستوى الشفافية والإفصاح في هذا المجال وحماية حقوق جميع الأطراف المشاركة. لا يشمل هذا النظام الصناديق الاستثمارية العقارية. من خلال هذه المقالة، سنقوم بتحليل شامل لهذه الأطر التنظيمية، مع التركيز على أهم الأحكام والشروط التي يجب على المرخص له والمساهمين معرفتها، لضمان مشاركة فعالة وآمنة في هذا النشاط الحيوي.
-
مفهوم المساهمة العقارية وتصنيفها
المساهمة العقارية هي مشروع تطوير عقاري يشارك فيه مجموعة من الأشخاص لتحقيق منفعة. يكون ذلك بتملك عقار وتطويره لأغراض سكنية، تجارية، صناعية، أو زراعية، ثم بيعه وإنهاء المساهمة. يختلف هذا المفهوم عن الصناديق الاستثمارية العقارية. وحسب اللائحة التنفيذية، يكون مشروع التطوير العقاري خاضعًا للترخيص إذا اشترك فيه خمسة أشخاص فأكثر.
ولتسهيل عملية التنظيم، تم تصنيف المساهمات العقارية حسب حجم رأس مالها:
- مساهمة صغيرة: يقل رأس مالها عن خمسين مليون ريال.
- مساهمة متوسطة: لا يقل رأس مالها عن خمسين مليون ريال ولا يزيد عن ثلاثمائة مليون ريال.
- مساهمة كبيرة: يتجاوز رأس مالها ثلاثمائة مليون ريال.
لا يجوز طرح مساهمة عقارية أو الإعلان عنها أو تسويقها أو جمع الأموال لها إلا بعد موافقة هيئة السوق المالية والحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار. ويُشترط أن يكون العقار محل المساهمة مملوكًا بصك ملكية ساري المفعول وأن يكون حاصلاً على الموافقات اللازمة لتطويره من الجهات المختصة.
-
الترخيص والاشتراطات الأساسية
تتولى الهيئة العامة للعقار تنظيم نشاط المساهمات العقارية، ومن مهامها إصدار الترخيص وتعديله وإلغاؤه، ووضع شروط تأهيل وتصنيف المطورين العقاريين وممارسي نشاط المساهمات العقارية.
يجب على طالب الترخيص أن يكون مؤهلاً ومصنفاً من الهيئة لممارسة هذا النشاط. ويُقدم طلب الترخيص إلى الهيئة مرفقًا به عدة مستندات منها:
- شهادة بسجل ائتماني سليم.
- رقم السجل العقاري أو وثيقة تملك العقار.
- الموافقات النظامية من الجهات المختصة.
- دراسة جدوى اقتصادية معتمدة باللغة العربية.
- نموذج اتفاقية المساهمة.
- اتفاقيات مع الاستشاري الهندسي، المحاسب القانوني، ومدير المساهمة العقارية.
- تقييم العقار من ثلاثة مقيمين معتمدين.
- تعيين مؤسسة سوق مالية.
يتم تحديد رأس مال المساهمة بناءً على التكلفة التقديرية من جهة تقييمية مرخصة، وبعد موافقة الهيئة العامة للعقار وهيئة السوق المالية. كما يحق للهيئة اشتراط إضافة مبلغ احتياطي لا يتجاوز 15% من التكلفة التقديرية لمواجهة المصاريف غير المتوقعة، ويُتَصَرّف بهذا المبلغ بموافقة جمعية المساهمين.
-
إدارة المساهمة العقارية ومسؤوليات الأطراف
تكتسب المساهمة العقارية الشخصية الاعتبارية فور صدور الترخيص من الهيئة. والمرخص له هو المسؤول عن كل ما يتعلق بالمساهمة تجاه المساهمين، الهيئة، هيئة السوق المالية، والجهات الأخرى ذات العلاقة. يجب على المرخص له الإشراف على أعمال مدير المساهمة العقارية وتمكينه من واجباته. كما يجب على المرخص له تعيين محاسب قانوني واستشاري هندسي لكل مساهمة عقارية.
مدير المساهمة العقارية: يُعَيَّن من قبل المرخص له ويجب أن يكون لديه الخبرة اللازمة وأن يجتاز برنامج الهيئة لممارسة هذا النشاط. من مسؤولياته التحقق من إيداع جميع العوائد في حساب الضمان، وتوزيع الأرباح، والدعوة لاجتماعات الجمعية، وتنفيذ عمليات البيع.
الاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني: يتولى الاستشاري الهندسي الإشراف والمتابعة لأعمال المساهمة وفقاً للمواصفات الهندسية، والتدقيق والتصديق على وثائق الصرف، وإبلاغ الهيئة عن أي مخالفات. أما المحاسب القانوني، فمهماته تشمل مراجعة وتدقيق المستندات المالية، والتحقق من إيداع الأموال في حساب الضمان، وإبلاغ الهيئة عن المخالفات.
-
جمعية المساهمين ودورها في اتخاذ القرار
لكل مساهمة عقارية “جمعية المساهمين” التي تتكون من جميع المساهمين المسجلين. وتنعقد اجتماعاتها بدعوة من المرخص له، أو مدير المساهمة، أو مساهمين يمثلون 10% من رأس المال، أو بطلب من الهيئة. يرأس المرخص له الجمعية أو من يمثله.
نصاب الاجتماعات والقرارات:
- الاجتماع الأول: يجب أن يحضره مساهمون يمثلون ما لا يقل عن ثلثي رأس المال ليكون صحيحًا.
- الاجتماع الثاني: إذا لم يتوفر النصاب الأول، يُعقد اجتماع ثانٍ بنصاب لا يقل عن نصف رأس المال.
- الاجتماع الثالث: في حال عدم توفر النصاب الثاني، يُعقد اجتماع ثالث يكون صحيحًا بأي عدد من الحضور بشرط ألا يقل عن ثلاثة أشخاص.
تُتخذ القرارات في الاجتماعات الثلاثة بأغلبية الحصص الممثلة في الاجتماع. من اختصاصات الجمعية الموافقة على إلغاء الترخيص، وتعديل اتفاقية المساهمة، واعتماد القوائم المالية، والموافقة على الاقتراض.
-
حساب الضمان: حماية أموال المساهمين
يُعَدّ حساب الضمان أداة أساسية لحماية أموال المساهمين، حيث يجب على المرخص له فتح حساب ضمان في أحد البنوك المرخصة باسم المساهمة العقارية. هذا الحساب يُستخدم لإيداع وإدارة أموال المساهمة. تضع الهيئة العامة للعقار ضوابط لحساب الضمان بالتنسيق مع البنك المركزي السعودي.
آلية الإدارة والصرف:
- يُنشأ حساب ضمان رئيس واحد للمساهمة، ويمكن فتح حسابات فرعية مثل حساب الاحتياطي وحساب الإيرادات.
- يجب إيداع جميع العوائد المالية في حساب الضمان مباشرة.
- يتم الصرف من الحساب الرئيسي بموجب وثيقة دفع مصادق عليها من الاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني.
- يُمنع استخدام أموال الحساب في أي عمليات استثمارية أو مضاربة.
- لا يُسمح لأمين الحساب بالحجز على حساب الضمان لصالحه، إلا بوجود أمر قضائي.
-
المخالفات والعقوبات
- يفرض النظام عقوبات صارمة على المخالفين. يتولى موظفون من الهيئة ضبط المخالفات. العقوبات قد تشمل:
- الإنذار.
- إيقاف الترخيص لمدة تصل إلى سنة.
- إلغاء الترخيص.
- غرامة تصل إلى 10 ملايين ريال.
- منع المرخص له أو مدير المساهمة من العمل في هذا النشاط لمدة تصل إلى 10 سنوات.
- في بعض الحالات، يمكن أن تصل العقوبة إلى السجن لمدة لا تزيد عن ثلاث سنوات، خصوصًا في حال مخالفة مواد معينة مثل المادة الرابعة (الطرح بدون ترخيص) والمادة الحادية والعشرين (تعارض المصالح).
-
طرح شهادات المساهمات العقارية
تُنَظّم هيئة السوق المالية طرح شهادات المساهمات العقارية. لا يجوز لأي شخص طرح هذه الشهادات أو تسويقها إلا عبر مؤسسة سوق مالية مرخص لها في ممارسة أعمال الترتيب. يمكن أن يكون الطرح خاصاً أو عاماً.
- الطرح الخاص: يتم على مستثمرين من فئة العملاء المؤهلين والمؤسسيين، أو على عملاء التجزئة بحد أقصى مائة مطروح عليه، بحيث لا يتجاوز المبلغ المدفوع من كل منهم مائتي ألف ريال. يجب تقديم طلب كتابي للهيئة قبل 10 أيام من الطرح، مع إشعار الطرح والمستندات المطلوبة.
- الطرح العام: يتطلب تقديم طلب كتابي إلى الهيئة للحصول على موافقتها، مرفقاً بنشرة إصدار تحتوي على معلومات مفصلة عن المساهمة، ومخاطرها، ورسومها.
الالتزامات المستمرة: يجب على مؤسسة السوق المالية إعداد سجل للمساهمين وتحديثه فورًا، وتزويد المرخص له بنسخة منه. كما أنها مسؤولة عن تنفيذ مناقلات ملكية الشهادات بعد التحقق من تنازل المالك والالتزام بالقيود النظامية.
خاتمة
تُشكل الأطر التنظيمية الجديدة للمساهمات العقارية في المملكة العربية السعودية خطوة استراتيجية نحو تعزيز الشفافية وحوكمة القطاع العقاري. من خلال تحديد واضح للأدوار والمسؤوليات، ووضع ضوابط صارمة للترخيص والإدارة وحساب الضمان، بالإضافة إلى حماية حقوق المساهمين من خلال آليات واضحة لاتخاذ القرار والعقوبات، يوفر النظام بيئة استثمارية جاذبة وآمنة. إن فهم هذه الأحكام ليس مجرد ضرورة قانونية، بل هو أساس لضمان نجاح أي مساهمة عقارية وتحقيق أهدافها بما يخدم الاقتصاد الوطني والمستثمرين على حد سواء.
في شبكة عقار، أحد المنصات المرخصة من الهيئة العامة للعقار، نؤمن بأن شراكتنا هي أساس نجاحكم في السوق العقاري. نقدم لكم مجموعة متكاملة من الخدمات، تشمل باقات المطورين والمستثمرين، وعضويات المؤسسات العقارية والوسطاء، وخدمات التصوير والإنتاج والتصميم والتسويق الاحترافية، بالإضافة إلى الخدمات التقنية المتكاملة وتوثيق العقود الإيجارية عبر منصة إيجار. دعونا نكن شركاء في رحلتكم نحو تحقيق أفضل النتائج.
و سواء كنت شركة أو فردًا، وتبحث عن حلول عقارية احترافية، فإن شبكة عقار هي خيارك الأمثل. اترك التفاصيل علينا، فنحن نتولى كل شيء بكفاءة واحترافية. تواصل معنا عبر نموذج تسويق العقار أو نموذج طلب العقار، أو عبر الواتساب أو نموذج اتصل بنا، ودعنا نجعل تجربتك العقارية سلسة ومريحة.
لا تقتصر فائدة مدونتنا على هذا المقال فقط. ندعوك لاستكشاف أقسامنا المتنوعة حول التسويق العقاري والمؤشرات العقارية والمزادات العقارية وغيرها ، حيث تجد تحليلات مفصلة وأخبارًا محدثة ونصائح قيّمة تخدم كل العاملين في القطاع العقاري والمهتمين به. اكتشف آفاقًا جديدة لمعرفتك.
